项目示范区成本管控

　项目示范区成本管控，这有一套标准做法！

　示范区的定义

　 示 范 区 作 为 营 造 客 户 体 验 的 载 体 ， 一 直 以 来 都 颇 受 房 企 重 视 ， 各类 附 加 了 创 新 、 文 化 、 情 感 元 素 的 示 范 区 层 出 不 穷 、 美 轮 美 奂 。从 项 目 角 度 来 看 ， 示 范 区 工 作 仅 占 项 目 工 作 总 量 的 20%， 但 是 能够 展 示 客 户 关 注 点 的 80%， 是 实 现 房 企 快 去 化 、 高 溢 价 和 高 品 牌价 值 的 重 要 举 措 。

　本 文 从 咨 询 公 司 成 本 管 控 的 角 度 入 手 ， 提 出 了 房 地 产 企 业 示 范 区成 本 管 控 的 要 点 分 析 。

　 示范区造价咨询工作的节点管控

　 2.1 事 前 计 划 ：

　进 行 项 目 咨 询 工 作 的 进 度 规 划 ， 制 定 工 作 计 划 ，让 计 划 具 有 更 大 的 合 理 性 和 可 行 性 。

　2.1.1 示 范 区 主 要 工 作 预 估

　对 于 待 发 生 的 工 作 进 行 预 估 要 做 到 不 缺 项 ， 不 漏 项 。

　其 中 常 规 需 要 考 虑 预 估 的 清 单 项 目 有 ：

　1）

　基 础 工 程 类 ：

　示 范 区 土 方 工 程 、 示 范 区 桩 基 及 支 护 工 程

　2）

　主 体 结 构 类 ：

　主 体 结 构 安 装 及 粗 装 修 工 程 、 钢 结 构 工 程

　3）

　装 饰 类 ：

　室 内 精 装 修 工 程 、 外 立 面 幕 墙 门 窗 工 程

　4）

　景 观 环 境 类 ：

　景 观 工 程 （ 绿 化 、 园 建 工 程 、 灯 具 、 建 筑 小 品 ）

　5）软 装 类 ：室 内 软 装 工 程（ 含 电 器 设 备 、家 居 、摆 件 、装 饰 品 等 ）、泛 光 照 明 、 围 挡 喷 绘 及 美 化 、 看 房 通 道

　6）

　其 他 类 ：

　室 内 智 能 化 、 售 楼 部 中 央 空 调 、 售 楼 部 消 防

　7）

　拆 除 及 复 原 类 ：

　临 建 板 房 拆 除 及 恢 复 原 貌 的 费 用

　2.1.2 前 期 准 备

　1）

　确 定 合 理 计 划

　①根 据 示 范 区 的 开 放 时 间 节 点 及 业 主 的 采 购 计 划 ， 倒 排 招 标 计 划 ，避 免 因 计 划 性 不 强 ，盲 目 压 缩 作 业 时 间 ，乱 抢 一 气 而 带 来 的 咨 询 作业 的 节 点 延 误 及 质 量 风 险 ；

　②项 目 招 标 阶 段 实 时 跟 各 端 口 沟 通 交 圈 ，制 定 满 足 项 目 需 求 的 总 分包 采 购 计 划 及 时 间 节 点 ， 按 节 点 督 促 前 端 端 口 及 时 提 供 招 标 图 纸 ，工 程 范 围 等 相 关 资 料 ， 保 证 招 标 工 作 顺 利 进 行 。

　2）

　确 定 合 理 采 购 方 式

　①与 业 主 方 沟 通 确 定 哪 些 招 标 、哪 些 直 委 。尤 其 针 对 工 作 量 较 大 的几 类 工 程 ， 如 ：

　总 包 、 精 装 、 景 观 、 外 立 面 ， 提 前 做 好 准 备 工 作 ，制 定 相 应 的 清 单 编 制 节 点 ；

　②因 示 范 区 相 比 大 区 总 价 小 ，时 间 紧 、标 准 高 、且 标 准 化 程 度 较 低 ，因 此 示 范 区 采 购 方 式 较 为 多 变 ， 主 要 有 以 下 几 种 ：

　一 般 示 范 区 的 中 标 单 位 ，目 标 是 放 在 后 面 大 区 的 ，因 此 竞 标 心 理 还是 存 在 的 。

　如 果 是 直 接 委 托 战 采 单 位 承 接 ， 单 位 往 往 要 价 会 很 高 ，后 续 合 同 价 格 确 定 过 程 中 一 般 要 经 过 多 轮 谈 判 ， 会 耗 费 较 多 精 力 ，花 费 较 多 的 时 间 ， 可 能 还 会 迫 于 开 发 压 力 ， 使 得 建 设 方 进 行 让 步 ，不 利 于 成 本 控 制 。

　因 此 ，有 条 件 的 情 况 下 尽 量 选 择 招 标 ，合 同 包 干 形 式 尽 量 签 固 定 总价 合 同 ；其 次 选 择 单 价 包 干 、工 程 量 暂 定 合 同 ；不 建 议 签 订 暂 定 价合 同 。

　2.1.3 组 织 措 施

　1）

　示 范 区 的 招 标 工 作 往 往 节 点 十 分 紧 张 ， 一 般 会 极 大 压 缩 成 本 的作 业 时 间 ，要 提 前 排 布 好 工 作 计 划 和 作 业 人 员 ，提 前 开 展 清 单 编 制工 作 ， 尤 其 需 关 注 与 施 工 单 位 约 定 上 报 、核 对 时 间 ，避 免 双 方 时 间不 交 圈 造 成 的 节 点 滞 后 。

　2）

　建 立 项 目 负 责 人 责 任 制 ， 明 确 参 与 人 员 的 职 能 分 工 。

　成 立 示 范区 工 作 的 专 项 咨 询 小 组 及 确 定 各 端 口 对 接 人 ，各 项 清 单 节 点 责 任 到人 ， 以 结 果 为 导 向 ， 有 序 开 展 推 进 。

　2.2 事 中 监 控 和 预 警

　1）

　定 期 反 馈 ， 进 行 工 作 日 计 划 ， 周 计 划 反 馈 ， 节 点 晾 晒 ；

　2）

　及 时 暴 露 预 警 风 险 ， 跟 进 催 促 图 纸 答 疑 回 复 时 间 、 需 要 协 调 的需 要 及 时 跟 领 导 汇 报 避 免 到 最 后 才 暴 露 问 题 。

　2.3 事 后 解 决 与 总 结

　指 当 时 间 节 点 到 来 ，项 目 进 度 没 有 按 计 划 完 成 时 ，就 需 要 采 取 第 二步 准 备 的 解 决 方 案 和 应 对 措 施 ，去 解 决 当 前 的 问 题 了 。当 风 险 变 成问 题 时 ，阶 段 延 期 的 结 果 已 经 不 可 避 免 了 ，那 么 ，我 们 就 只 能 尽 一切 办 法 去 解 决 这 个 问 题 ，并 进 来 降 低 问 题 带 来 的 负 面 影 响 。在 解 决问 题 之 后 ，需 要 对 这 个 风 险 的 预 估 和 应 对 计 划 ，应 对 措 施 进 行 总 结 ，对 问 题 进 行 分 析 检 讨 ，吸 取 教 训 总 结 经 验 ，作 为 这 次 项 目 的 过 程 资产 的 一 部 分 ， 为 未 来 的 项 目 提 供 参 考 和 指 导 。

　示 范 区 的 咨 询 工 作 进 行 中 也 不 免 会 因 为 各 种 原 因 导 致 的 节 点 延 迟 ，这 个 时 候 首 要 做 的 是 找 出 问 题 的 所 在 ，并 协 调 一 切 资 源 去 主 动 的 补救 ， 而 不 是 坐 以 待 毙 或 是 互 相 推 诿 。

　 示范区造价咨询工作的质量管控

　 3.1 工 作 前 期 准 备

　1）

　及 时 介 入 、 在 扩 初 图 及 设 计 阶 段 持 续 的 跟 设 计 进 行 技 术 沟 通 ，对 方 案 测 算 及 招 标 阶 段 的 各 种 图 纸 问 题 和 方 案 及 时 反 馈 及 优 化 意见 ；

　2）进 行 施 工 图 预 算 编 制 前 ，召 开 预 算 编 制 专 题 会 ，明 确 工 程 做 法 、编 制 范 围 。

　 3.2 预 算 清 单 关 注 点

　1）

　明 确 图 纸 版 本 、 工 程 范 围 ；

　2）

　熟 悉 示 范 区 的 各 项 成 本 限 额 经 验 数 据 ， 以 便 快 速 判 断 （ 以 下 为经 验 数 据 仅 供 参 考 ， 具 体 项 目 需 一 事 一 议 ）

　；

　*营 销 中 心 精 装

　硬 装 ：

　2500~3500 元 /m2

　软 装 ：

　1500~2500 元 /m2

　*样 板 房 （ 展 示 样 板 ）

　硬 装 ：

　2000~3000 元 /m2

　软 装 ：

　1500~2500 元 /m2

　*景 观

　红 线 内 园 林 ：

　700~1000 元 /m2

　情 景 营 造 ：

　35~45 元 /m2(情 景 营 造 内 容 包 括 ：

　①定 制 花 车 、 花 箱②定 制 立 体 花 艺 、陶 罐 等 ③情 境 小 品 ④软 装 配 饰 、布 艺 ⑤小 型 雕塑 ⑥私 家 花 园 户 外 家 具 及 配 饰 )；

　3）

　在 招 标 文 件 中 提 前 约 定 工 期 赶 工 措 施 费 及 核 算 办 法 ， 避 免 后 期因 赶 工 费 争 议 导 致 结 算 困 难 ；

　4）

　对 于 样 板 间 装 修 要 非 常 清 晰 地 知 道 示 范 区 同 大 区 精 装 标 准 的 界面 区 别 及 招 标 条 件 的 异 同 ；

　5）

　所 有 材 料 设 备 的 品 牌 型 号 及 供 货 方 式 ， 甲 供 ， 甲 分 包 ， 甲 指 乙供 ， 都 需 要 明 明 白 白 ， 如 果 有 集 采 价 、 战 协 价 ， 需 要 尽 早 锁 定 ；

　6）

　市 场 询 价

　①通 常 有 三 种 网 上 询 价 、 电 话 询 价 、 市 场 咨 询 ；

　②询 价 要 求

　A.至 少 询 3 家 以 上 的 价 格 水 平 ， 达 到 合 理 最 低 市 场 价 ；

　B.询 价 同 时 要 求 对 同 类 产 品 性 能 参 数 进 行 了 解 ，是 否 存 在 可 替 代 性产 品 达 到 成 本 合 理 化 选 择 。

　7) 询 价 分 析

　①对 各 家 的 询 价 情 况 与 历 史 价 格 做 简 单 的 分 析 比 较 ；

　②如 果 价 差 过 大 ，需 询 问 是 否 因 为 各 家 理 解 偏 差 ，比 如 损 耗 、运 费 ；

　③统 一 口 径 澄 清 后 再 确 认 报 价 。

　8) 注 意 事 项

　①询 价 渠 道 要 贴 近 市 场 ；

　②询 价 要 有 数 据 留 存 ：

　如 传 真 、 扫 描 件 、 邮 件 等 ；

　③注 意 询 价 产 品 的 价 格 组 成 ，即 运 输 费 、税 金 以 及 产 品 需 求 量 等 细节 对 询 价 结 果 的 影 响 。

　3.3 过 程 管 控

　1）

　加 强 图 纸 会 审 和 合 同 交 底 。

　合 同 签 订 后 现 场 咨 询 人 员 及 时 跟 甲方 项 目 工 程 师 讲 解 合 同 经 济 条 款 及 合 约 范 围 ，让 项 目 管 理 人 员 都 有一 个 成 本 意 识 ，杜 绝 不 合 理 的 签 证 变 更 发 生 ，减 少 后 期 施 工 单 位 索赔 ；

　2）

　重 视 隐 蔽 工 程 ， 做 好 定 期 巡 场 ， 过 程 记 录 。

　施 工 阶 段 ， 积 极 主动 深 入 现 场 ，及 时 了 解 现 场 施 工 情 况 ，配 合 甲 方 管 理 好 合 约 范 围 的实 施 。对 未 能 按 合 约 范 围 或 降 低 合 约 范 围 施 工 标 准 的 情 况 ，及 时 跟成 本 沟 通 反 馈 并 留 底 ；

　3）

　规 范 发 电 机 台 班 使 用 、 严 控 计 日 工 及 零 星 机 械 台 班 ；

　4）

　严 控 现 场 签 证 和 设 计 变 更 ；

　5）

　避 免 项 目 迫 于 开 发 压 力 变 更 合 同 要 求 ， 如 将 甲 指 乙 供 材 料 改 为乙 供 ， 应 由 总 包 施 工 的 工 程 另 行 发 包 ， 导 致 成 本 增 加 ；

　6）

　进 度 款 审 核 ， 特 别 关 注 非 固 定 总 价 合 同 ， 及 时 转 包 干 合 同 ， 确定 造 价 ， 避 免 因 合 同 超 付 情 况 发 生 ；

　7）

　施 工 阶 段 ， 现 场 咨 询 人 员 主 动 跟 各 供 应 商 沟 通 ， 及 时 了 解 现 场发 生 的 签 证 变 更 情 况 ， 对 于 不 合 理 签 证 变 更 做 到 事 前 预 控 。

　3.4 结 算 控 制 要 点

　1）

　制 定 合 理 的 结 算 计 划 ， 结 算 计 划 及 时 反 馈 给 公 司 ， 以 便 公 司 合理 安 排 工 程 师 ，对 结 算 中 出 现 的 问 题 项 目 负 责 人 及 时 跟 进 解 决 ，需组 织 甲 方 及 施 工 方 召 开 结 算 争 议 专 题 会 议 的 及 时 组 织 相 关 部 门 开会 ， 确 保 结 算 按 照 结 算 计 划 如 期 完 成 ；

　2）

　在 办 理 结 算 过 程 中 ， 如 有 较 大 争 议 需 委 托 人 协 调 解 决 的 ， 需 提前 将 争 议 问 题 反 馈 给 委 托 人 ；

　3）

　范 围 清 晰 ， 避 免 重 复 结 算 。

　示 范 区 交 叉 作 业 较 多 ， 对 结 算 资 料应 严 格 把 关 ，若 有 多 个 施 工 单 位 交 叉 施 工 ，需 明 确 各 施 工 单 位 的 具体 施 工 范 围 ， 避 免 重 复 支 付 、 多 付 、 超 付 的 现 象 ；

　4）

　分 清 责 任 ， 落 实 应 扣 款 项 。

　工 程 应 扣 款 项 如 甲 供 材 料 款 、 水 电费 、 罚 款 、 交 叉 扣 款 等 应 统 筹 管 理 ， 避 免 漏 扣 、 少 扣 ；

　5）

　示 范 区 物 料 的 二 次 利 用 。

　建 筑 小 品 、 园 林 灯 具 、 苗 木 等 可 用 于交 付 区 园 林 景 观 工 程 ，软 装 部 分 可 用 于 实 体 样 板 间 的 装 修 布 置 ，部分 石 材 铺 贴 可 进 行 保 护 性 拆 除 用 于 交 付 区 ；

　6）

　结 算 走 场 ， 示 范 区 一 般 追 求 效 果 ， 到 最 终 竣 工 交 付 的 时 候 相 比施 工 图 往 往 会 存 在 较 大 的 变 化 ，所 以 结 算 的 时 候 一 定 要 进 行 走 场 工作 ， 结 合 现 场 仔 细 核 对 竣 工 图 纸 ， 避 免 出 现 “货 不 对 版 ”的 情 况 ；

　7）

　不 得 进 入 结 算 内 容

　①不 符 合 规 定 及 合 同 约 定 要 求 的 设 计 、技 术 变 更 、经 济 备 忘 录 及 现场 签 证 等 工 作 内 容 ；

　②合 同 签 订 后 发 出 的 读 图 纪 要 、图 纸 会 审 、构 造 做 法 等 未 用 有 效 变更 形 式 体 现 的 资 料 ；

　③未 按 照 工 程 设 计 图 纸 、施 工 技 术 规 范 以 及 甲 方 批 准 的 施 工 组 织 设计 及 施 工 方 案 要 求 施 工 的 内 容 ；

　④超 出 设 计 图 纸（ 含 设 计 变 更 ）范 围 和 因 施 工 单 位 原 因 造 成 返 工 的工 程 量 ；

　⑤未 使 用 甲 、 已 双 方 共 同 认 可 材 料 进 行 施 工 的 内 容 ；

　⑥非 工 程 本 身 发 生 的 费 用 。

　3.5 复 核 制 度

　对 审 核 工 作 初 稿 的 复 核 采 取 三 级 复 核 制 度

　1）

　一 是 减 少 或 消 除 人 为 审 计 误 差 ， 以 降 低 审 计 风 险 ， 提 高 审 核 质量 ；

　2）复 核 的 内 容 包 括 ；所 引 用 资 料 是 否 翔 实 可 靠 ，是 否 客 观 、充 分 、合 法 ； 审 核 判 断 是 否 有 理 有 据 ， 审 核 结 论 是 否 正 确 。

　 总结

　 展 示 区 时 间 紧 、标 准 高 且 前 期 条 件 不 够 充 分 ，往 往 需 要 项 目 管 理 者有 较 强 的 综 合 能 力 ， 我 们 要 合 理 计 划 ， 充 分 沟 通 ， 合 理 利 用 资 源 ，才 能 保 证 展 示 区 工 作 的 有 序 开 展 。

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