2021年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试历年真题题库（含答案）

　1 2021 年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试历年真题 题库（含答案）

　单选题 1.进度计划管理通常采用网络图和（）。

　A、资源配置图 B、直方图 C、横道图 D、控制图 答案：C 解析：本题考查的是进度控制。进度计划管理通常采用网络图和横道图。

　2.经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（）。

　A、补贴收入 B、出租收入 C、销售收入 D、其他经营收入 答案：A 解析：考点:现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等。

　3.某城市 2014 年商品住房施工面积为 1000 万平方米，其中从 2013 年跨入 2014年继续施工的面积为 300 万平方米，恢复施工的面积为 200 万平方米。该城市 2014 年商品住房新开工面积是（）万平方米。

　A、500 B、700 C、800 D、1000 答案：A 解析：本题考查的是供给指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000－300－200＝500（万平方米）。

　4.开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性的过程是（）。

　A、细化投资设想 B、提出投资设想 C、可行性研究 D、投资机会选择 答案：B 解析：本题考查的是房地产开发的一般程序。提出投资设想，是指开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性。

　5.(2017 年真题)下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。

　A、征收补偿费 B、土地储备机构的人员工资 C、招标中发生的费用

　D、市政基础设施建设有关费用 答案：B 解析：本题考查的是获取土地。土地储备开发成本包括：（1）征收、拆迁补偿费及有关税费；（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。

　6.每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。

　A、用途广泛性 B、异质性 C、弱流动性 D、长寿命性 答案：B 解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。

　7.下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。

　A、购买房地产股票 B、购买商铺 C、购买房地产债券 D、购买住房抵押支持证券 答案：B 解析：本题考查的是房地产直接投资。选项 ACD 均属于房地产间接投资。

　8.在可行性研究报告中，附表一般包括项目进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、（）。

　A、盈亏平衡分析表 B、敏感性分析表 C、投入产出分析表 D、投资计划与资金筹措表 答案：B 解析：本题考查的是可行性研究报告的基本构成。对于正文中不便插入的较大型表格，为了使读者便于阅读，通常将其按顺序编号后附于正文之后，按照在评估报告中出现的顺序，附表一般包括：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表。当然，有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在报告中。

　9.单独设立销售机构的销售机构的费用计入（）。

　A、管理费用 B、其他费用 C、销售费用 D、前期费用 答案：C 解析：考点:投资估算。单独设立销售机构的销售机构的费用计入销售费用。

　10.下列房地产投资项目不确定性因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。

　A、建安工程费 B、土地费用 C、空置率 D、容积率

　答案：C 解析：考点:房地产置业投资项目的主要不确定性因素。房地产置业投资项目的主要不确定性因素包括购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。选项 ABD 均为开发投资的不确定性因素。

　11.一般说来，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通，这主要是考虑了写字楼的（）因素。

　A、位置 B、为租户提供的服务 C、交通方便性 D、建筑设备系统 答案：C 解析：考点:写字楼分类中应考虑的因素。大型写字楼建筑往往能容纳成千上万人在里面办公，有没有快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的分类。一般来说，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。

　12.市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。

　A、承租人的承受能力 B、承租人愿意承担的费用 C、业主希望的投资回报率 D、同类型物业的市场供求关系 答案：D

　解析：本题考查的是制定物业管理计划。从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

　13.(2015 年真题)下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。

　A、持有期风险 B、时间风险 C、周期风险 D、机会成本风险 答案：C 解析：本题考查的是投资组合理论。该题转换为，哪些是系统风险，哪些是个别风险。通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险无法规避。

　14.当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。

　A、50% B、60% C、80% D、90％ 答案：B 解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。凡综合风险度超过 60％的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

　15.停车指数，即每 100m2 营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在（）之间。

　A、4～5

　B、5～6 C、4～6 D、5～8 答案：A 解析：本题考查的是零售商业物业分析。停车指数，即每 100m2 营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在 4～5 之间。

　16.房地产市场的（）特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。

　A、移动 B、异质 C、垄断竞争 D、买卖 答案：C 解析：本题考查的是房地产市场结构。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。

　17.企业有选择地进入几个细分市场时，该企业采用的目标市场选择模式是（）模式。

　A、全面覆盖 B、产品专业化 C、市场专业化 D、选择专业化 答案：D

　解析：考点:目标市场选择。选择目标市场时，选择专业化是指企业有选择地进入几个不同的细分市场。

　18.下列选项中，不构成开发商选择自行租售模式的条件是（）。

　A、房地产开发公司具备自己专门的市场营销队伍和销售网络 B、房地产市场高涨、市场供应短缺 C、房地产开发商有明确、固定的销售对象 D、房地产经纪机构行业形成垄断竞争 答案：D 解析：考点:选择物业租售形式。在选项 ABC 的情况下，房地产开发商一般会选择自行租售的形式。

　19.某家庭欲购买总价为 125 万元的一套住宅。该家庭月收入为 20000 元，准备用月收入的 40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为 10 年，按月等额偿还，年贷款利率为 6%。则该家庭的首付款额是（）元。

　A、529412.37 B、83265.38 C、87867.78 D、91022.12 答案：A 解析：考点:复利系数的应用。月还款 A＝20000×40%＝8000 元，i＝6%/12＝0.5%，n＝10×12＝120，可负担的贷款额 P=A/i×[1-1/(1+i)n]=8000/0.5%×[1-1/(1+0.5%)120]=720587.63 元，首付款＝1250000－720587.63＝529412.37 元。

　20.建筑规模为 5000 平方米的商业物业属于（）。

　A、市级购物中心 B、居住区商场

　C、地区购物中心 D、特色商店 答案：B 解析：本题考查的是零售商业物业分析。居住区商场：建筑规模一般在 3000～10000 平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口 1～5万人，年营业额在 3000～10000 万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。

　21.写字楼的可出租面积是指（）。

　A、出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积 B、出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积 C、出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半 D、出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积 答案：D 解析：本题考查的是写字楼租金的确定。出租单元内建筑面积等于出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半，写字楼的可出租面积等于出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。

　22.(2017 年真题)下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（）。

　A、市场集中化模式 B、选择专业化模式 C、产品专业化模式 D、市场专业化模式

　答案：B 解析：本题考查的是目标市场选择。A 市场集中化，企业只选择一个细分市场。B 选择专业化，企业有选择地进入几个不同的细分市场。C 产品专业化，企业同时向几个细分市场销售一种产品；D 市场专业化，向某一特定消费群体提供多种产品从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。

　23.债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（）特点。

　A、短期性 B、可逆性 C、负担性 D、流通性 答案：A 解析：本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资具有以下几个特点：（1）短期性，债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还；（2）可逆性，企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务；（3）负担性，企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担；（4）流通性，债券可以在流通市场上自由转让。

　24.某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

　A、选择专业化 B、产品专业化 C、全面覆盖

　D、市场集中化 答案：D 解析：本题考查的是目标市场选择。选项 A，企业选择几个不同的细分市场；选项 B，企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项 D，只选择一个细分市场。

　25.当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用（）的货币政策和财政政策。

　A、紧缩 B、扩张 C、提高利率 D、降低利率 答案：A 解析：考点:政府干预房地产市场的必要性。当宏观经济进入周期循环的波峰时，则采用紧缩性的货币政策与财政政策。

　26.对于土地供应政策，其核心是（）。

　A、土地供应计划 B、外商投资控制 C、廉租住房与公共住房的并轨 D、调整畸高的租金 答案：A 解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。

　27.分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定是（）阶段需要解决的问题。

　A、投资机会研究 B、初步可行性研究 C、详细可行性研究 D、项目评估与决策 答案：B 解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究阶段主要解决的问题包括：（1）分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；（2）是否有进行详细可行性研究的必要；（3）有哪些关键问题需要进行辅助研究。

　28.下述各项，属于房地产需求分析内容的是（）。

　A、相关房地产类型的在建数量 B、吸纳率分析 C、相关房地产类型的存量 D、改变用途数量 答案：B 解析：考点:房地产市场分析的内容。选项 ACD 属于供给分析。

　29.下列房地产市场的分类中，属于一级市场的是（）。

　A、土地使用权转让市场 B、存量房地产交易市场 C、土地使用权出让市场 D、新建商品房租售市场 答案：C

　解析：本题考查的是房地产市场细分。按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。

　30.土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。

　A、2% B、3% C、5% D、8% 答案：A 解析：本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的 2%。

　31.市场需求的预测一般需要从六类产品层次、（）类空间层次与三类时间层次上进行分析。

　A、三 B、四 C、五 D、六 答案：C 解析：本题考查的是市场规模的估计。市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析 32.各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。

　A、净现值 B、净现值期望值 C、净现值标准差 D、净现值标准差系数 答案：D 解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。期望值不同，应比标准差系数。

　33.某家庭向银行申请了一笔数额为 50 万元、年利率为 8.7%、期限为 10 年、按月等额还...

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