2021年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题库（含答案）
时间：2021-10-17 12:51:35 来源：网友投稿
1 2021 年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试 题库（含答案）
单选题 1.一写字楼单元的租赁期为 20 年，预计第一年净租金收入为 4 万元，且每年递增 6%，年租金均发生在年初，若年折现率为 6%，则该写字楼净租金收入的现值为（）万元。
A、72 B、75.47 C、76 D、80 答案：D 解析：本题考查的是复利系数的应用。第一年末净租金收入为 A1=4×（1+6%）=4.24 万元，该写字楼净租金收入现值为：4+[19×4.24/（1+6%）]=80（万元）。
2.如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。
A、减少 B、增加 C、不变 D、同步递减 答案：B 解析：考点:房地产市场的功能。某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化、售价太高，对出租住宅的需求就会增加。
3.(2015 年真题)某商品住宅开发项目土地取得费用为 13000 万元，规划建筑面积为 50000m2，除土地取得费用外的其他成本费用为 3500 元/m2，项目销售均价为 8500 元/m2，营业税及附加为销售收入的 5.5%，则项目能够回收全部成本费用的最低销售量为（）万平方米。
A、2.60 B、2.87 C、3.59 D、3.80 答案：D 解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。设最低销售收入为 A 万平方米。利润为零时正好回收全部成本费用。8500×A×（1-5.5%）-13000-3500×5=0，8032.5A=30500，A=3.797。
4.下述各项，属于房地产需求分析内容的是（）。
A、相关房地产类型的在建数量 B、吸纳率分析 C、相关房地产类型的存量 D、改变用途数量 答案：B 解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项 A、C、D 属于供给分析。
5.企业集中满足某一特定消费群体的各种需求的市场选择模式是（）。
A、选择专业化 B、产品专业化 C、市场专业化
D、市场集中化 答案：C 解析：本题考查的是目标市场选择。市场专业化是企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。
6.经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（）。
A、补贴收入 B、出租收入 C、销售收入 D、其他经营收入 答案：A 解析：考点:现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等。
7.保障租户人身和财产的安全，通常是（）的义务。
A、业主 B、租户 C、物业管理人员 D、政府的公共安全部门 答案：A 解析：本题考查的是安全保卫。业主对租户的人身和财产安全负有保障义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业意见，并代表业主实施该计划。
8.(2015 年真题)房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。
A、存在效益外溢和转移 B、易获得金融机构的支持 C、具有保值增值性 D、可提高投资者的资信等级 答案：C 解析：本题考查的是房地产投资的利弊。由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。
9.下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是（）。
A、现金回报率 B、投资回收期 C、资本金利润率 D、资产负债率 答案：D 解析：考点:经济评价指标体系。房地产经济评价体系中，清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。
10.以下各抽样方法中，属于概率抽样的是（）。
A、随意抽样 B、整群抽样 C、定额抽样 D、估计抽样
答案：B 解析：本题考查的是市场调查的步骤。概率抽样的类型包括简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。
11.关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。
A、吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B、吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C、在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D、吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 答案：A 解析：考点:市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。
12.通过（），企业可针对不同的市场环境，结合客户需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制定有效的市场营销组合策略，促进消费者购买和新市场开发，以达到企业预期的营销目标。
A、竞争情况调查 B、消费者行为调查 C、市场需求容量调查 D、市场营销因素调查 答案：D 解析：考点:市场调查的意义和内容。通过市场营销因素调查，企业可针对不同的市场环境，结合客户需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制定有效的市场营销组合策略，促进消费者购买和新市场开发，以达到企业预期的营销目标。
13.某笔储蓄存款的存款额为 1000 元，年利率为 12%，期限为 1 年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（）元。
A、3.5 B、4.5 C、5.5 D、6.5 答案：C 解析：本题考查的是名义利率与实际利率。按年计息时，一年后的本利和=1000×（1+12%）=1120（元）；按季计息时，一年后的本利和=1000×（1+12%/4）4=1125.51（元），两者的差额=1125.51-1120=5.51（元）。
14.为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。
A、认知价值定价法 B、成本加成定价法 C、挑战定价法 D、领导定价法 答案：B 解析：本题考查的是制定租售方案。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。
15.关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。
A、吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B、吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C、在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期
D、吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 答案：A 解析：本题考查的是市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。
16.对于居住物业，（）是房地产资产管理的全部内容。
A、物业管理 B、设施管理 C、房地产组合投资管理 D、运营管理 答案：A 解析：本题考查的是物业管理。对于居住物业，物业管理是房地产资产管理的全部内容。
17.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。
A、需求 B、供给 C、竞争 D、市场占有率 答案：A 解析：考点:房地产市场分析的内容。市场状况分析包括供给分析、需求分析、竞争分析和市场占有率分析四个方面。吸纳率分析属于需求分析。
18.决策需要遵循多种原则，其中的信息原则在于强调信息是决策的（）。
A、基础 B、桥梁 C、目的 D、手段 答案：A 解析：考点:决策的概念。信息原则在于强调信息是决策的基础。
19.停车指数，即每 100m2 营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在（）之间。
A、4～5 B、5～6 C、4～6 D、5～8 答案：A 解析：本题考查的是零售商业物业分析。停车指数，即每 100m2 营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在 4～5 之间。
20.在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。
A、业主 B、承租人 C、物业服务企业 D、业主、承租人和物业服务企业共同 答案：A
解析：考点:写字楼租金的确定。室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。标准化装修通常由业主支付，除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。
21. （）是指建筑物 2m 以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
A、公共配套设施建设费 B、小区物业管理费 C、基础设施建设费 D、“三通一平”等土地开发工程费 答案：C 解析：本题考查的是房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物 2m 以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。
22.不同类型房地产项目需要重点分析的内容有所不同，（）首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。
A、住宅项目 B、写字楼项目 C、商业购物中心项目 D、工业或仓储项目 答案：B 解析：考点:房地产市场分析的内容。写字楼项目首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。
23.某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。
A、形象差异化 B、人员差别比 C、服务差别比 D、产品差别比 答案：D 解析：考点:市场定位。带电梯的别墅，明显产品不同。产品差别化战略，即从产品质量、产品款式等方面实现差别。寻求产品特征是产品差别化战略经常使用的手段。
24.每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。
A、用途广泛性 B、异质性 C、弱流动性 D、长寿命性 答案：B 解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
25.下列选项中，不构成开发商选择自行租售模式的条件是（）。
A、房地产开发公司具备自己专门的市场营销队伍和销售网络 B、房地产市场高涨、市场供应短缺 C、房地产开发商有明确、固定的销售对象 D、房地产经纪机构行业形成垄断竞争 答案：D
解析：考点:选择物业租售形式。在选项 ABC 的情况下，房地产开发商一般会选择自行租售的形式。
26.由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（）特征。
A、垄断竞争 B、寡头垄断 C、垄断 D、竞争 答案：A 解析：本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。
27.在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是（）。
A、计算各年净现金流量的标准差 B、计算净现值大于或等于零时的累计概率 C、计算各年净现值的标准差 D、计算各可能发生情况下的净现值 答案：D 解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：（1）选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素；（2）按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围；（3）分析估算各不确定性因素每种情况下发生的概率；（4）分别计算各可能发生情况下的净现值；（5）计算各年净现金流的标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数；（6）计算净现值大于或等于零时的
累积概率；（7）对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。
28.（）是指企业同时向几个细分市场销售一种产品。
A、选择专业化 B、市场集中化 C、市场专业化 D、产品专业化 答案：D 解析：考点:目标市场选择。产品专业化指企业同时向几个细分市场销售一种产品。在这种情况下，一旦有新的替代品出现，那么企业将面临经营滑坡的危险。
29.房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中，营业利润与营业外收支净额之和为（）。
A、利润总额 B、投资利润 C、税后利润 D、可分配利润 答案：A 解析：考点:营业收入、利润和税金。利润总额＝营业利润+营业外收支净额。
30.某城市 2010 年商品住房施工面积为 1000 万平方米，其中从 2009 年跨入 2010 年继续施工的面积为 300 万平方米，恢复施工的面积为 200 万平方米。该城市2010 年商品住房新开工面积是（）万平方米。
A、500 B、700
C、800 D、1000 答案：A 解析：考点:供给指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000－300－200＝500（万平方米）。
31.下列关于房地产市场自然周期的表述中，正确的是（）。
A、自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升 B、自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升 C、自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降 D、自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升 答案：B 解析：考点:房地产市场的景气循环。选项 A 错误，第一阶段的前一时期租金增长率仍下滑，空置率有下降趋势；选项 C 错误，第三阶段空置率上升，租金增长率仍缓慢上升；选项 D 错误，第四阶段空置率继续上升，租金增长率开始上升。
32.制定进度计划时，从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作，这是（）法的缺点 A、横道图 B、单代号网络图 C、双代号网络图 D、时标网络图 答案：A
解析：本题考查的是进度控制。制定进度计划时，横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
33.某家庭申请了 50 万元 10 年期住房抵押贷款，年利率为 6%。该家庭在按月等额偿还 5 年后于第 6 年初一次偿还了本金 6 万元，则从第 6 年开始该家庭的月还款额减少了（）元。
A、984.37 B、1016.81 C、1159.97 D、2387.24 答案：C 解析：本题考查的是复利计算。月还款的减少额，就是提前还款的 6 万元转化为等价每月等额还款后的值。根据公式：P=A/i...