2021年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试题库及答案解析

时间:2021-10-17 12:51:19  来源:网友投稿

 1 2021 年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试 题库及答案解析

 单选题 1.(2017 年真题)某投资者以 8000 万元购买一栋写字楼用于出租经营,其中的 40%为银行提供的抵押贷款,其余为自有资金,经营期内年平均利润总额为 1000万元,所得税率为 25%,则该项投资的资本金净利润率为()。

 A、9.38% B、12.50% C、15.63% D、20.83% 答案:C 解析:本题考查的是资本金净利润率。资本金净利润率=年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金=1000×(1-25%)/(8000×60%)=15.63%。

 2.对于上市公司而言,可转换债券的优点不包括()。

 A、稳定上市公司的股票价格 B、完善公司治理结构 C、减少筹资数量 D、低成本融资 答案:C 解析:本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。对于上市公司而言,可转换债券主要具有低成本融资、稳定上市公司的股票价格、降低代理成本、完善公司治理结构、优化资本机构等优点,但也存在增加管理层经营压力、存在回购风险、减少筹资数量等缺陷。

 3.某房地产开发项目的四个开发经营方案 F1、F2、F3、F4 的开发经营期相同,投资大小为 F1>F2>F3>F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%,当最低可接受收益率 MARR=15%时,四个方案中最优的方案是()。

 A、F1 B、F2 C、F3 D、F4 答案:A 解析:本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率法分析时,ΔIRR1-2=19%和ΔIRR1-4=16%均大于 MARR=15%,选投资大的方案,则 F1 优于 F2 和 F4;ΔIRR2-3=12%和ΔIRR3-4=14%均小于 MARR=15%,选投资小的方案,则 F3 优于 F2,F4 优于 F3,综合分析结果:先淘汰 F2,再淘汰 F3,最后淘汰 F4。

 4.关于房地产企业股票市场融资的说法中,错误的是()。

 A、降低流动性风险 B、发行费用高 C、容易分散股权 D、房地产企业首选的重要融资方式 答案:A 解析:本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资所筹措的是股本金,股本金增加可以有效改善企业的资产负债率、优化资本结构、提高投资能力、降低财务风险,因此虽然股票市场融资存在着发行费用高、容易分散股权等缺点,但仍然是房地产企业首选的重要融资方式。

 5.小区内停车场建设费属于()。

 A、公共配套设施建设费 B、建筑安装工程费 C、基础设施建设费 D、物业管理维修资金 答案:A 解析:本题考查的是房屋开发费。公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

 6.银行为某家庭提供了期限为 15 年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款,若该笔贷款的实际年利率为 6.25%,则名义年利率是()。

 A、6.02% B、6.08% C、6.50% D、6.85% 答案:B 解析:考点:名义利率与实际利率。根据 i=(1+r/m)m-1,6.25%=(1+r/12)12-1,求得 r=6.08%。

 7.某房地产投资项目总投资 5000 万元,其中资本金投入 2000 万元,其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为 10%,资本金投资收益率为 22%,则项目全部投资收益率为()。

 A、12.00% B、14.00% C、14.80% D、17.20%

 答案:C 解析:本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷资金=5000-2000=3000 万元,假定全部投资收益率为 R,则 3000 万元借贷资金产生的收益=3000×R,借贷资金的财务费用=3000×10%=300(万元),2000 万元的资本金产生的收益=2000×R,资本金收益率水平=(2000×R+3000×R-300)/2000=22%,解得R=14.8%。

 8.不论是开发投资还是置业投资,都面临着收益现金流风险,对于开发投资者来说,对开发商的收益产生巨大影响的是()。

 A、资本化率的变化 B、物业毁损造成的损失 C、未来租金水平 D、未来房地产市场销售价格 答案:D 解析:考点:房地产投资的个别风险。不论是开发投资还是置业投资,都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说,未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化,都会对开发商的收益产生巨大影响;而对置业投资者来说,未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等,也会对投资者的收益产生巨大影响。

 9.单独设立销售机构的销售机构的费用计入()。

 A、管理费用 B、其他费用 C、销售费用 D、前期费用 答案:C

 解析:考点:投资估算。单独设立销售机构的销售机构的费用计入销售费用。

 10.下列征收补偿费中,不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是()。

 A、房屋价值补偿费 B、搬迁补偿费 C、停产停业损失补偿费 D、土地补偿费 答案:D 解析:本题考查的是土地费用。选项 D 是对集体土地进行征收时才会发生的费用。

 11.某城市住宅市场调查结果显示,该城市住宅的总需求与总供给基本平衡,但同时显示,套型建筑面积 120 平方米以上的住宅供过于求,70 平方米以下的住宅供不应求,则该城市的住宅市场处于()状态。

 A、均衡 B、周期性失衡 C、结构性失衡 D、区域性失衡 答案:C 解析:考点:政府干预房地产市场的必要性。房地产市场上的非均衡表现为总量上的非均衡和结构上的非均衡。总量非均衡一般表现为潜在总需求大于有效需求,实际供给大于有效供给,即超额需求与超额供给同时并存,或称短缺与过剩同时并存;结构非均衡的维度比较多,主要表现为不同的子市场之间在供求方面的结构失衡,例如商品住房与经济适用住房之间、高档商品住房与普通商品住房之间、大户型与中小户型之间、存量住房与增量住房之间。

 12.利息备付率通常按()计算。

 A、月

 B、日 C、季 D、年 答案:D 解析:本题考查的是利息备付率。利息备付率通常按年计算,也可以按整个借款期计算。

 13.商品房开发市场通常是典型的()市场。

 A、完全竞争 B、垄断竞争 C、寡头垄断 D、完全垄断 答案:B 解析:考点:房地产市场结构。房地产市场具有明显的垄断竞争市场特征。在商品房存量市场中,竞争多于垄断,在商品房开发市场中,一般垄断多于竞争。

 14.投资活动非常复杂,可以从不同的角度进行分类,按投资对象存在的形式不同,可以分为()。

 A、金融投资和实物投资 B、短期投资和长期投资 C、直接投资和间接投资 D、生产性投资和非生产性投资 答案:A 解析:考点:投资概述。按投资对象存在形式的不同,可将投资分为金融投资和实物投资。

 15.根据消费者()的差异,市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类:便利品、选购品和特殊品。

 A、购买行为 B、购买习惯 C、购买动机 D、购买心理 答案:A 解析:本题考查的是消费者市场及其购买对象。根据消费者购买行为的差异,市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类:即便利品、选购品和特殊品。

 16.(2017 年真题)王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款,如不考虑利率变化,则各期的还款额()。

 A、逐渐减少 B、逐渐增加 C、数额相等 D、先增后减 答案:A 解析:本题考查的是利息。等额还本利息照付,规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息,利息越来越少,则偿还的本金和利息之和逐渐减少。

 17.对房地产投资项目进行风险分析时,主要是针对可判断其()的风险因素。

 A、影响重要性 B、变动可能性 C、发生经常性 D、类型归属性

 答案:B 解析:考点:风险分析的一般过程和方法。房地产投资项目的风险分析,主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。

 18.租赁融资在房地产领域的应用模式主要是()。

 A、置业投资 B、设备租赁 C、售后回租 D、权益融资 答案:C 解析:本题考查的是房地产债务融资。租赁融资在房地产领域的应用,主要是采用回租租赁或售后回租模式,即房地产企业在有融资需求、但又不希望放弃该房地产控制权的情况下,通过将房地产产权出售给投资者,再由投资者回租给房地产企业使用或出租经营的情况。

 19.()是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下,将财产作为贷款的担保。

 A、保证 B、抵押 C、质押 D、双方协议担保 答案:B 解析:考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下,将财产作为贷款的担保。

 20.甲、乙物业 2016 年 10 月的价值均为 1100 万元。预计 2017 年 10 月甲物业的价值为 1200 万元和 1000 万元的可能性均为 50%,乙物业的价值为 1300 万元和 900 万元的可能性也均为 50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是()。

 A、甲物业投资风险大 B、乙物业投资风险大 C、甲、乙物业的投资风险相同 D、难以判断甲、乙物业的投资风险大小 答案:B 解析:第一步:计算两物业的期望值(加权平均值)甲物业的期望值=1200×50%+1000×50%=1100 乙物业的期望值=1300×50%+900×50%=1100 第二步:计算两物业的标准差 另一种解法:带有技术含量的定性分析 1200 和 1000 与 1100 的偏差,一定比 1300 和 900 比 1100 的偏离程度小,所以计算出的标准差一定前者小,所以前者风险小。

 21.城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税,视土地等级、用途按()征收。

 A、土地出让金 B、占用面积 C、经营收入 D、销售收入 答案:B

 解析:考点:营业收入、利润和税金。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税,视土地等级、用途按占用面积征收。

 22.由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于()。

 A、操作风险 B、信用风险 C、管理风险 D、市场风险 答案:B 解析:考点:房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素,个人住房贷款业务存在较多的不确定性,将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险,主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险,则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力,以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。

 23.房地产开发贷款风险中,()是指由于房地产投资者运用财务杠杆,即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。

 A、贷款保证风险 B、经营风险 C、财务风险 D、政策风险 答案:C 解析:本题考查的是房地产开发贷款。财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆,即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。

 24.某市 2013 年存量商品住宅的吸纳率为 50%,该市同期存量商品住宅的吸纳周期是()。

 A、1 年 B、2 年 C、1 个月 D、2 个月 答案:B 解析:考点:市场交易指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数,吸纳周期=1/吸纳率。

 25.权益型房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的()。

 A、增值收入 B、销售收入 C、自营收入 D、租金收入 答案:D 解析:本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型 REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务,主要收入是房地产出租收入;抵押型 REITs 主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务,或经营抵押贷款支持证券(MBS)业务,主要收入来源是抵押贷款的利息收入。

 26.下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中,错误的是()。

 A、解析法对随机的现金流进行概率分布估计,得到净效益的概率分布 B、蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后加以统计处理 C、解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上

 D、蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于 2~3 个随机变量的风险问题,而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题 答案:D 解析:考点:风险分析的一般过程和方法。解析法主要用于解决一些简单的风险问题,比如只有一个或少数因素是随机变量,一般不多于 2~3 个变量的情况;当项目评估中有若干个变动因素,每个因素又有多种甚至无限多种取值时,就需要采用蒙特卡洛模拟法进行风险分析。

 27.某房地产开发项目的占地面积 2000 ㎡,土地总价 2600 万元,如果房屋开发成本为 4500 元/㎡,预测销售价格为 12000 元/㎡,则该项目实现盈亏平衡的容积率为()。

 A、1.4 B、1.5 C、1.6 D、1.7 答案:D 解析:考点:盈亏平衡分析的基本原理。土地费用为固定成本,容积率平衡点=2600÷[(12000-4500)×0.2]=1.7。

 28.下述各项,属于房地产需求分析内容的是()。

 A、相关房地产类型的在建数量 B、吸纳率分析 C、相关房地产类型的存量 D、改变用途数量 答案:B 解析:考点:房地产市场分析的内容。选项 ACD 属于供给分析。

 29.某投资者于 2014 年 1 月以 500 万元购买一写字楼用于出租经营,其中 200万元为年利率为 7.5%、期限为 30 年、按年等额还款的抵押贷款,其余由投资者以现金支付,2015 年该写字楼的年毛租金收入为 100 万元,空置和收租损失为毛租金收入的 10%,年运营费用为毛租金收入的 30%,写字楼年增值率为 3%,则2015 年该写字楼的投资回报率为()。

 A、12.39% B、15.38% C、16.25% D、21.13% 答案:C 解析:本题考查的是现金回报率与投资回报率。年还本付息额 A=P×i/[1-1/(1+i)n]=200×7.5%/[1-1/(1+7.5%)30]=16.934 万元,2014 年利息:200×7.5%=15(万元),2014 年偿还本金:16.934-15=1.934(万元),2015 年利息:(200-1.934)×7.5%=14.855(万元),2015 年偿还本金(投资者权益增加):16.934-14.855=2.079(万元),年有效毛收入=100×(1-10%-30%)=60 万元,税前现金流=60-16.934=43.066 万元,所得税=(60-16.934+2.079)×25%=11.286 万元,税后现金流=43.066-11.286=31.78 万元。写字楼市场价值增值额=500×(1+3%)×3%=15.45 万元,投...

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