房地产市场调研报告【精选推荐】

下面是小编为大家整理的房地产市场调研报告【精选推荐】,供大家参考。

房地产市场调研报告

房地产业作为一种重要的经济杠杆，是城市发展中承担城市建设、经济发展的重要力量。2020年《政府工作报告》指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。近年来，****处于基础设施建设向产业发展转变的关键时期，加强宏观调控，保证了房地产市场平稳发展。近期研究院组织力量对**房地产市场发展情况进行调研，形成以下研究报告。

一、房地产市场基本情况

2020年，随着新冠疫情在全球的不断蔓延，世界经济受到严重冲击的背景下，x月国务院发布《关于构建更加完善的要素市场配置体制机制的意见》、国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》等文件，从土地、户籍和资本等方面提出改革意见，完善土地、人口和资金等要素的市场化配置，加速推进区域一体化进程，促进资源向中心城市及重点城市群集聚，强化金融监管，因城施策更加灵活，释放中长期利好，保证房地产市场平稳运行。

全国房地产市场。从反映各等级城市综合房价的纬房城市分级指数看，20**年以来，一线城市房价总体表现为稳中有降，二三四线城市房价平均涨幅较大，其中四线城市指数上涨**.x。2020年，在疫情影响下，一线城市指数上涨x.x，二线城市指数上涨x.x，涨速相对较快，市场恢复迅速；三四线城市市场稳中有降，特别是三线城市指数下跌x.x，降速明显。

但随着2019年x月，国家发展改革委《2019年新型城镇化建设重点任务》的要求，超大城市要大幅增加落户规模、Ⅰ型大城市要全面放开放宽取消落户条件等。我们认为，未来人口将逐渐持续向大城市、少数几个城市群聚集，导致刚性购房需求增加，并在土地资源紧缺等因素的影响下，一二线城市房价必将大概率出现上涨，房地产市场分化将加剧；例如，2020年，**优化入户政策，规划户籍人口增加**万人，x－x月份**房价大幅上涨，目前，**新房均价为****x元／㎡，2020年上涨幅度x.x，其中四月份一手住宅成交****套，创近x年新高。三四线城市受“棚改”政策逐渐转向“旧改”，土地资源较丰富、人口流出、经济下行等因素的影响，房价出现回调。

**房地产市场。2019年，**楼市跌宕起伏，年初高**土地拍卖楼面价突破万元，掀起楼市热潮，然而年中过后，“金九银十”销量一般，年底，房企冲量打折优惠，市场呈降温趋势。但市场依然活跃，优质区域竞争激烈，住宅市场整体呈现“供不应求”局面。从区域看，高**凭借经济发展和区域规划优势，在土地价格方面领跑全市，**、**、**个区域供求规模领跑全市，其中**全年成交规模约****万㎡；从成交面积段看，面积**x－**xm2占成交量的**.x，市场开始由刚需住宅向刚改或改善型住宅转变，大平层住宅超越洋房受到购房者关注。

**房地产市场。2019年，**房地产开发行业增加值为**.**亿元，占GDP的比重为x.x，对GDP贡献率为**.x，2019年**房地产业和建筑业实现税收约**.**亿元，累计留存市、县级税收收入**.**亿，占地方财政预算收入的**.**。**大型房企云集，有**、**、**、**、**、**、**等大型房地产企业**x家，有**物业、**物业、**物业等物业服务企业**x家。20**年x月到20**年x月，**房地产总销售面积**x.**万㎡，新房共销售****x套，其中**－**x㎡的房型占比**；目前在售项目**x个，**新房备案成交均价为****x元／㎡；截至x月底，**商品房库存面积**x.**万㎡，共有****x套；存量房约**万套（含**限购区域x万套），存量房交易共计约****套。

二、**房地产情况分析

近三年来，**在完成辖区社会事务代管托管、**获批建设国家中心城市、**史上“最宽松落户政策”、建设大**新中心等多重因素推动下，经济高质量发展，“三个环境”持续优化，城市品质带动区域价值不断提升，房地产市场快速发展，呈现平稳健康增长的态势。主要有以下特点：

（一）房地产市场供应状况

1.房地产开发投资稳步增长，增速放缓。**房地产开发投资整体呈上升趋势，但投资增速呈回落态势，从2019年x月同比增长**x.x，下降到20**年底的同比增长**.x，回落**.x个百分点，受疫情影响，今年x－x月累计同比增长降至**.x，同比增速从最高点下降三分之一，一定程度上反映了房地产开发企业对**房地产投资开发趋于理性，谨慎度不断提升，逐渐控制其在**的开发规模。

2.土地供应市场活跃供销两旺。一是居住用地供销两旺。近三年来，**土地交易市场活跃，热度不断攀升，对大**区域土地供应起主要作用。20**年，**总计成交居住用地约****亩，占**的**，成交总金额约**x亿元，其中，住宅类亩均价为**x万元／亩，住宅类亩单价区间**x－**x万元／亩（**地产视线）；20**年**住宅类用地成交约****亩，占**的**，成交总金额约**x亿元，其中，住宅类亩均价为**x万元／亩，住宅类亩单价最高约为**x万元／亩（昂赛咨询）。

2019年住宅用地平均地价同比增长**.x。二是**地块频现。**内部土地供应分布不平衡，2018年，居住类土地成交主要集中在**新城、**新城和**新城，**新城和**新城因距**主城区较远、城市配套不足等因素影响，土地成交面积相对较少；20**年，随着机场轻轨的开通、机场三期工地开工等影响，居住类土地出让主要集中在**新城和**新城，**新城的居住类土地供应也逐步放量。具有良好生态环境和未来高端规划的区域土地竞争激烈，出现“高溢价、高地价、高楼面价”三高状态。20**年，招商地产与中海地产、保利地产等企业经过**轮竞拍，以**x万元／亩拍下**板块**亩住宅用地，溢价率达到**。

今年x月x日，**有限公司溢价拍得****两宗地，其中一宗**.**x亩的住宅用地溢价率**.**，亩单价达到****万元／亩。

3.商品住宅施工比重下降、有效供给不足。**房地产投资以普通住宅为主，商品房屋施工面积中的住宅施工面积比重从高点开始回落，比重逐渐降低，近一年来占比从**.x下降到**.x，平均占比**.x。商品住宅施工面积占房屋施工面积比例下降了x.x，反映出**商业、办公楼等其它商品房屋施工面积比重在逐步增加。

房地产的施工面积反映潜在供给面积，竣工面积体现有效的供给面积。20**年**房屋施工面积累计****.**万mx，累计增长**.x，房屋销售面积**x.**万mx，累计增长**x.x，房屋累计竣工面积**.**万mx，累计增长**x.x，住宅竣工面积累计**.**万mx，累计增长****；20**年，**房屋销售面积是竣工面积的**.x倍，加上部分企业的捂盘惜售，放慢入市速度等因素影响，短期房屋有效供给不足，房价上涨较快；施工面积是销售面积的x.x倍，是竣工面积的**倍，**房地产去化周期为x.x个月，高于**市x.x个月，随着库存逐渐增加，受房地产竣工周期等因素影响，预计今年和明年大量楼盘将上市，市场供给将大幅增加，有效缓解房地产供求结构性失衡局面。

（二）房地产市场需求状况

1.商品住宅价格稳中有涨。**“620”新政后，**区域内房价有所降温，**需求旺盛，热度不减，受地价上涨、高标准开发、高品质建设等开发成本上涨等因素的影响，**在加大土地供给的同时，采取引导消费者理性购房等措施，房价趋于平稳，未出现较大幅度上涨，从2019年x月－2020年x月期间上涨幅度**，目前市场均价为****x元／m2，同期高新、**分别上涨**、**。

2.新房销售需求旺盛。**商品房销售态势良好，销售面积逐月增长，市场需求旺盛，主要以刚改型、改善型消费者为主。一是**商品住宅销售面积逐月累计增长，销售趋势平稳。20**年，**房地产累计销售**x.**万㎡，其中住宅为**x.**万㎡，商品住宅销售增速出现先升后降趋势，从年初的**.x，快速攀升到x月的**x.x，到年底又降至**x.x，与**市场情况出现“共振”。在疫情影响下，20**年，x－x月商品房累计销售**x.**万㎡，销量与20**年同期（**x.**万㎡）基本持平，累计增速为x.x，增速快速回落。二是销售以刚改型、改善型为主。20**年x月到20**年x月，**新房共销售**x.**万㎡，销售****x套，其中**－**x㎡的房型占比**，**㎡以下和**x㎡以上分别约占**、**，呈现出“两头轻、中间重”的态势。

3.存量房交易市场不活跃。**住宅主要以自住和家庭唯一住房为主，并且新房均价与二手房价格差异不明显，交易手续复杂等因素影响，**二手房交易市场不活跃，**目前存量房交易共计约****套，约为存量房的x.x。**范围内x月份在售二手房约****套，均价****x元／㎡。

4.商品住宅市场区内价差较大。目前，**房地产在售项目**x个（含原**和**市项目），新房备案成交均价为****x元／㎡，x月**新房市场均价为****x元／㎡，环比上涨x.**，新房均价最高的**与最低的**差距在****元，区域价差分化明显。

三、**房地产发展的思考

（一）加强宏观调控，实现供需平衡

现阶段，保持**房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对**经济社会发展至关重要。** 当前隐藏内容免费查看自然资源、规划等部门应及时跟踪市场信息，为保持**房地产业健康发展和有效满足市场需求做好服务等保障监督工作。

土地方面，一是要科学制定**整体结构合理、总量平衡的房地产开发土地供应计划，注重把控供地节奏，保证土地的可持续化发展。以2019年空港新城为例，居住用地供应量大，供应面积约是**的x倍、**的x倍，而住宅地价约是**三分之一、**的二分之一。二是进一步完善土地收储的长效机制，加强闲置土地、政府保留用地或暂不宜

进入市场交易土地的收购，根据市场需求和**城市建设的需要逐步投向市场。三是加强土地有偿使用的力度，严格执行招拍挂制度，严禁以其他方式取得房地产开发用地；加强房地产市场的批后监管，严格执行土地使用权出让合同约定的开竣工时间和建设进度。

规划方面，一是要以规划为引领，科学规划，守住规划，以**未来的空间布局以及结构形态，利用房地产开发空间的拓展和压缩，调控住宅用地的开发结构、开发规模以及布局的调整。二是要以单元开发进行综合规划，集中规模化开发，控制单体开发建设。三是要严格规划执行，坚持先规划后出让土地政策，杜绝随意调整规划、变更规划，严禁违规建设的行为。

金融方面，在疫情影响下，房地产开发的投资、商品住

房的销售等均不同程度受到影响，金融政策更应精准施策，在“房住不炒”政策下，适当增加房地产企业的金融等支持政策；进一步支持刚需和改善型住房需求，促进房地产市场平稳发展。

房管方面，一是要优化预售证办理流程，加强预售价格管理，强化项目开发进度的建设管理，按照土地出让合同约定的住宅上市时间，严防开发企业捂盘惜售情况的发生。二是要加强房地产市场的监督检查，进一步做好房地产开发行业信用信息管理平台建设，对开发企业实施分类管理，加强开盘现场的监管、在售楼盘的巡查，销售过程中违规行为的监管。三是及时了解价格、交易等市场真实情况，加强对市场销售、供需情况的分析，掌握市场整体情况，进一步加强后期物业管理等。

（二）持续高标准建设，提升城市品质

随着人民群众对住房建设标准和品质提出更高的要求，**坚持建设高标准的建筑、高品质的城市、更宜居的环境来满足人民群众对美好生活的追求。一是严格落实《****规划建设品质标准（2019）》《****居住小区规划建设品质标准（试行）》，并根据需要及时对标准予以更新调整，将标准涉及的相关要求纳入行业监管，建设高标准、高品质建筑。严格监督执行开发类住宅项目容积率在x.x以下，居住小区建筑高度不得大于**米、最低x米的住宅层高等品质标准。二是鼓励使用城市建设新技术，如推广海绵城市、干热岩技术、绿色建筑等，推动建筑节能提升城市品质。三是加强房地产开发企业监管，使其建立从建筑的规划、设计、建造等环节的标准化精细化管理，全面提升建筑工程质量，满足人民居住生活高质量产品的需要。

（三）推进“三个环境”建设，提升民生福祉

按照先改善环境再建城市的理念，坚持把环境建设作为**的核心竞争力。在房地产业开发过程中，一是以生态环境保护和利用为前提，夯实**绿色发展基础，不断吸引向往优质生态环境的人们来**，给房地产市场注入新活力，使房地产开发和生态环境保护两者达到有机统一。例如，**项目，周边**、**、**x条水系环绕，沿河景观已建成，**、**公园环伺周边，良好的生态环境助推了高品质的居住环境。二是落实《****十五分钟生活圈规划建设品质标准（试行）》、构建“**分钟生活便民圈”，落实教育、医疗、养老等三年行动计划，加快地铁建设，将城市配套前置，完善城市综合功能，着力解决人们在大城市生活中的交通、教育、医疗等民生问题。例如，**大都会项目自身规划x所幼儿园，周边有**实验学校、**第一学校、****中心医院等优质教育医疗资源，毗邻**万m**x区域最大的沉浸式商业综合体，紧邻约****亩大**城市***公园，x月份销量超**x套，位居**区域销量榜第二名，供销两旺实现双赢。三是通过规范房地产开发企业的资质审核和商品房预售审批程序、提升土地供给、不动产登记等效率，优化水电气暖便利度等，同时坚持深化“放管服”、“互联网＋政务服务”等改革提升营商环境，方便群众生产生活，促进房地产行业健康发展。

（四）加快产业发展，增强房地产行业发展后劲

在新冠疫情的影响下，面对新一轮产业链布局，制造业和服务业双轮驱动，产业结构上将迎来创新型制造业、高品质服务业，**以高科技、高附加值的新兴产业为主导产业，优化要素市场的配置，产业集群发展提升房地产市场需求，使产业发展与土地价值统一，相互支持达到最大化发展。特别是新能源汽车及配套产业、信息产业、高端装备制造、总部经济等产业有一定基础，产业空间大，带动性强，在土地开发中既包括产业价值链，又配套优质住宅地产、商业地产、办公地产等综合开发，促进经济整体发展，达到产业、房地产协同发展。例如，**新城的西部创新港的产业与住宅的配套，恒大童世界的主题乐园与住宅的商住配套等。以主导产业为先导，综合规划合理布局，配套开发房地产，打造宜居宜业的发展环境。

（五）制定人才政策，推动房地产行业持续稳定发展

随着《2019年新型城镇化建设重点任务》《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》等文件的出台，城镇化的路线将重点发展大城市，各地引才竞争将呈现持续升级的态势，人口数量和人口密度是房地产市场长期稳定发展的重要支撑力量。201x年，**在“人才新政”的影响下，常住人口净增长**.x万人，20**年，常住人口净流入**.**万人，呈下降趋势。20**年**总人口约有**x万人，近三年增长约x万人，**人口密度偏低，增长速度也偏低。城因人而兴，**要分类施策制定人才政策，营造良好的创业创新环境，吸引人才、以产招人，引进高层次、优秀人才，鼓励高校毕业生来**创新创业，鼓励在外人员回**创业就业，通过增加人口支撑产业发展和地产需求，发挥人力资源优势促进**经济快速发展。

******在党的十九大报告中指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”，**创新城市发展方式，引导房地产业发挥“住”和“用”的功能，加强“人产城”的融合，建设大**新中心，让人民群众生活更美好！

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