房地产类上市公司融资成本分析与评价-以万科企业股份有限公司为例,会计财务管理专业

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　 日期：2020 年 5 月 30 日

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　日期：2020 年 5 月 30 日

　 I

　 房地产类上市公司融资成本分析与评价

　—— 以万科企业股份有限公司为例

　 摘要

　 房地产是国民经济发展的支柱之一，经济增长依靠房地产行业的投资和发展。房地产是一个资金密集型行业并且具有周期长和投资高的特征，其资金来源高度依赖于外部融资，足以说明表明资金在房地产开发中的地位很高。因此融资成本是企业在融资过程中不可忽视的一部分，如何降低房地产类上市公司融资成本对企业发展是至关重要的。本文从万科融资方式与融资成本关系出发，分别对万科债权融资方式和股权融资方式进行比较并且对融资成本影响因素进行分析，本文由小及大，结合房地产类上市公司融资方式探讨发展什么样融资方式有利于降低企业融资成本，本文结合房地产类上市公司融资方式由小及大地探讨发展什么样的融资方式有利于降低企业的融资成本并提出一些相对应的措施。

　关键词：

　融资理论；融资方式；融资成本；万科；房地产类上市公司

　 II

　 Analysisandevaluationoffinancingcostsoflistedcompaniesinrealestate—Take Vanke Enterprise CoLtd as an example Abstract Real estate is one of the pillars of national economic development. Economic growth depends on investment and development in the real estate industry. Real estate is a capital-intensive industry, its source of funds is dependent on the external financing cycle long and high investment characteristics. It is important to show that the status of funds in real estate development. Therefore, financing cost is an enterprise in the process of financing can not be ignored part, how to reduce the financing cost of real estate listed companies is crucial to enterprise development. Based on the relationship between Vanke"s financing method and financing cost, this paper compares Vanke"s debt financing mode and equity financing method respectively, and analyzes the factors influencing financing cost, from small and large, and discusses what kind of financing method is beneficial to reduce the financing cost of enterprises. And put forward some corresponding measures to reduce the financing cost

　Keywords: financing theory;financing mode;financing cost;Vanke;real estate listed companies

　 目 目

　录 录

　 摘要 ................................................................................................................................................... I Abstract ............................................................................................................................................ II 一、引言........................................................................................................................................... 1 （一）相关行业界定 ............................................................................................................... 1 （二）研究背景 ....................................................................................................................... 1 （三）研究意义 ....................................................................................................................... 2 1.理论意义 ....................................................................................................................... 2 2.现实意义 ....................................................................................................................... 2 二、相关概念综述 ........................................................................................................................... 2 （一）文献综述 ....................................................................................................................... 2 （二）房地产类上市公司融资成本分析与评价的理论基础 ............................................... 3 1.资本结构理论 ............................................................................................................... 3 2.优序融资理论 ............................................................................................................... 4 三、房地产类上市公司融资成本分析与评价概述 ....................................................................... 4 四、房地产类上市公司融资成本分析与评价的必要性和可行性分析 ....................................... 5 （二）房地产类上市公司融资成本分析与评价的必要性 ................................................... 5 （三）房地产类上市公司融资成本分析与评价的可行性 ................................................... 5 五、万科企业股份有限公司融资成本分析与评价 ....................................................................... 6 （一）万科企业股份有限公司概况 ....................................................................................... 6 （二）万科融资方式与融资成本关系对比分析 ................................................................... 7 六、影响万科企业股份有限公司融资成本的因素 ..................................................................... 10 （一）债务融资方式对融资成本的影响因素 ..................................................................... 10 1.盈利能力 ..................................................................................................................... 10 2.会计稳健性 ................................................................................................................. 11 （二）股权融资方式对融资成本影响因素 ......................................................................... 11 1.经营风险和财务风险 ................................................................................................. 11 2.股票价格 ..................................................................................................................... 12 七、万科企业股份有限公司融资成本分析对房地产类上市公司的借鉴意义 ......................... 12 1.提高公司盈利能力 ..................................................................................................... 13 2.发展多种融资方式 ..................................................................................................... 14 3.保持良好企业和银行关系 ......................................................................................... 14 4.降低公司资产负债率 ................................................................................................. 14 5.注重对会计稳健性运用 ............................................................................................. 14 八、结论......................................................................................................................................... 15 参考文献......................................................................................................................................... 16 致谢 ................................................................................................................................................ 17

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　一、引言

　（一）相关行业界定 在 1985 年《国家统计局关于建立第三统计报告》中已经明确——其划分方法与“国际经济与发展组织”大致上一样。但是，服务部门有两个主要部分，和四个层次。服务业的第二层是金融，保险，地质普查，房地产和公共事业。这表明房地产属于第三产业类别。从行业的角度来看，房地产是指从事开发、运营、管理、房屋建设、装饰和房地产业的劳务、中介、信托服务和其他经济活动的综合类。房地产是指覆盖土地并永久附着在土地上的一种有形物体，在经济学中也称为房地产。从法律的角度来看，房地产实质上是一种财产权，是指房地产实体中的各种权力。随着个人财产所有权的发展，房地产逐渐成为商业贸易的重要组成部分。

　（二）研究背景 在计划经济时代，各类房地产和其他商品一样是通过政府、单位无偿提供得到的。由于房地产市场的价值是非常低的，房地产投资者（政府或单位）所需要的全部资金是完全可以自己提供的，也就是说它们没必要进行融资。但随着房地产价值的逐渐提高和我国国民经济的快速发展，邓老在 1980 年将房屋定义为商品。随着我国政策改革住房和土地的两者同时推进，我国的房地产正式属于工业类别。随着 1984 年房地产的黄金时代到来房地产规模逐渐扩大。1988 年，海南凭借地理位置优势吸引一群人赶赴海南淘金。房地产泡沫时期正在蔓延：“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花。”随着房地产价格的上涨，海南的房地产价格在1993 年达到顶峰，造成剧烈增长的泡沫直至炸裂，引发全国房地产价格纷纷大跌，房地产市场被冰封。随着时间的推移，进入“九五”以后，从我国长期经济发展和增长的动力来看，房地产类建设作为经济增长点，因此，1998 年 7 月 3日，我国政府开始执行救市场相关措施，并且宣布终止福利住房分配。同时，住房分配正式开始货币化，房地产进入了黄金时代。根据 2003 年的国民经济形势，为了确保增长，住房和建设部发布了“第 18 号文件”，该文件与以前的第 121号文件完全相反，并且将房地产开发视为实现经济增长的重要渠道。2015 年，政府采取一些加强房地产投机行为治理措施，使房地产进入白银时代。监管政策不会在 2018 年放松，但它们将在一定程度上继续收紧，其核心是防止市场上下波动的“稳定”。过去，盲目追求高毛利润的模型导致库存积压模型不可持续，盲目追求高杠杆，快速周转并受到购贷限制和紧缩融资的控制。两种情况下如何追求“质量增长”提高资产回报率，因此在房地产在这样背景下，探究降低融资成本是重中之重。

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　（三）研究意义 1.理论意义 房地产在建设方面耗费成本巨高，因此房地产类的发展离不开强大资金的支持。本研究从融资方式的角度出发，在过去相关研究的基础上以比较万科融资方式来分析与评价融资成本存在高的问题及如何降低融资成本这视角出发，探究房地产类上市公司融资成本分析与评价，在某种程度上发展和丰富了房地产类相关的研究领域；本研究融资成本、融资方式、资本结构理论等相关理论支撑本文研究课题分析，可以为现有的相关理论尽一点力量。本课题主要深入研究万科融资成本，如何降低融资成本提出相关措施，同时为房地产类上市公司融资成本的问题提供借鉴意义。很多研究学者在这方面研究只是浅谈，本文进行归纳总结之前学者研究文献的成果、优势和不足之处，从而找到本文研究理论方向。希望为以后相关研究提供理论依据。

　2.现实意义 房地产需要高度密集资金，资金使用主要特点是需求量大、占用时间长等特点，一直以来房地产类上市公司受到资金来源、金融信贷、资金流动等因素制约。加上如今我国政府对房地产价格的严格控制，银行等金融机构也在相关的政策要求，对房地产类贷款量减少并且加强贷款审核，使房地产类融资难。在这样情况下，房地产类只能从其他渠道进行融资，这样加大了房地产类融资成本。房地产类在国民经济发展中具有重...

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