苏州制造业重镇，如何保障蓝领住有所居？

　苏州制造业重镇，如何保障蓝领住有所居？

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　苏州制造业强市对蓝领有吸引力的城市

　 苏州历来是制造业重镇，改革开放 40 多年苏州从普通地级市发展成为拥有近20000 亿 GDP 的中国第六大经济强市，2019 年苏州工业产值突破 33000 亿，仅次于上海和深圳。苏州不仅有制造业优势和传统，而且技术创新主体也是制造业企业，全市域发展制造业使苏州成了一个实体经济为主的城市。

　工业园区更是苏州发展制造业的“机要重地”，2017 年工业园区 GDP 占整个苏州城市的 13.79%，其中第二产业占园区内生产总产值的比例始终超 50%，在我国退二进三的进程下，第三产业发展同样的迅猛，但始终没有动摇第二产业的地位。

　制造业主导自然会产生大量的蓝领工人住宿问题。在园区众多产业中， 电子产品与机械器具及零件是两大核心产业，而以外资主导的产业基本都涉及蓝领工人住宿问题。并且近年来，园区内蓝领人口逐年增长，从 2010 年 34.7 万人上涨至

　2018 年的 53.7 万人，8 年期间净增 19 万蓝领人口。因此，园区内蓝领人群的住宿压力还是挺大的。苏州政府是如何解决这逐年上涨的居住需求？

　一方面，苏州政府加大力度筹建政策性租赁住房，2020 年明确未来三年内通过利用存量土地、集体土地、非住宅房屋改建等方式筹集政策性租赁住房 10 万套（间），明确了“3+3+4”的分年度计划目标（即 即 0 2020 年 年 3 3 万套，1 2021 年 年 3 3 万套，2 2022 年 年 4 4 万套）。另一方面，政策上有保障， 苏州公积金可以用于租房，出租屋 “n+1” 合法化，都有利于蓝领阶层。因而，苏州也成为货真价实对蓝领有吸引力的城市，根据《2018 年四季度在苏蓝领调研报告》发布，近九成蓝领愿意节后返岗，苏州及苏州企业对蓝领的吸引力依然保持的非常好。但与杭州不同的是，杭州筹建蓝领公寓主要靠政府主导，而苏州完全市场化，主要靠政府引导、扶持、补贴，吸引社会力量与资本积极参与，但蓝领公寓市场依然蓬勃的发展。

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　运营模式多样，但资产在政府手中 下面我们看苏州蓝领公寓是如何市场化的，园区内租房主要分为几个等级：优租房、集宿房、群租房（白领公寓除外），优租房是政府保优的人才公寓，由政府主导完全自营，目前有 9 大公寓品牌，但入住需要申请有一定的门槛，蓝领入住的几率较小；集宿房实际意义上就是蓝领公寓，有些是政府运营，有些是企业运营，但完全依靠市场化操作；群租房即散户手中的隔断房。因此， 园区内蓝领居住的地方主要集中在集 宿房和群租房，以及企业自建的员工宿舍。

　集宿房的来源主要通过村集体用地、国有资产或原企业员工宿舍及其他类型资产改造入市。村集体资产可以自营也可以入股自营；国有资产可以自营，也可以与公寓品牌商合作托管，如润家乐璟生活社区由苏州恒泰集团、上海中富旅居、建设银行合力打造，政企银三方合作；民企可以委托中介或专业运营商，目前魔方、万科泊寓、世联红璞等知名长租运营商品牌已进入园区内。因此，园区内集宿房运营模式非常多样，但资产持有方依然是政府，园区内大多数集宿房的股东背景是兆丰、兆阳、兆润、兆胜等“兆氏”企业，比如创苑泊寓的实际资产人是兆阳资产，而兆阳资产的股东是兆润资产，而兆润的实际控股人是苏州工业园区管委会，所以园区内虽然存在多种运营模式，但实际资产依然在政府手上。

　如今，园区内产业已经非常成熟了，周边可供地面积并不多，未来政府新增供地的面积有限，存量改造是蓝领公寓未来的主要方向，来源是散户手中的群租房及原企业手上的员工宿舍改造。

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　“ 冠寓 ”“ 泊寓 ” 竟是 “ 三房东 ”

　前面我们说房在政府手中，产业成熟，而由于园区内集中提供的房源有限，但随着苏州工业园区蓝领规模的稳定增长，其对于企业公寓产品的需求量也将稳步增长，所以就诞生了园区内有特色的“三房东”模式，二房东从业主手上包租改建，再按照市场需求重新规划房型和功能出租给企业或个人。泊寓和冠寓属于后来者，只能通过别的运营商手上转房，比如 A+公寓，作为本地最大的蓝领公寓运营商，泊寓和冠寓都有从 A+手上拿过房。

　总结

　 蓝领公寓作为一个有潜力的市场，苏州工业园区内呈现了复杂且繁荣的局面，但专业的运营商并不多，未来园区内蓝领公寓的机构化和规模化还有待进一步提升。

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