20110323_保利东郡临时售楼处接访说辞

　保利东郡 临时售楼处 接访 说辞

　一、客户进场

　您好，欢迎来到保利东郡，您是来看房吗？（过渡性问题）

　您是第一次过来，还是以前来看过？你以前和我们联系过吗？（确定新访还是老访）

　（第一次过来）您稍等，我安排置业顾问给您介绍（根据接访顺序安排）

　（以前来看过）请问您的置业顾问是哪位？我马上通知他/她您来了，请稍等！

　二、项目介绍（置业顾问）

　（初访接待）您好，欢迎来到保利东郡，我是您的置业顾问 XXX，下面由我为您介绍我们项目。您这边请，（引导客户从前台走到区域沙盘区域）您是从哪边过来的？我们这儿好找吗？您对我们项目所在区域了解吗？我给您介绍一下吧（视客户反应情况控制介绍时间，注重介绍过程中的主动询问和交流）。

　（老访接待）XX 先生/女士，您来了，对于我们项目，你有哪些方面不太了解的，我给你再详细介绍一下…… 三、区域说辞

　您现在所看到的，是我们项目的区域沙盘，摆放位置是上北下南左西右东的方位，您现在看到的是临时售楼处的位置（激光笔指示）——东三环财富中心写字楼底商；我们保利东郡项目是位于东四环外，姚家园路和朝阳北路之间的位置。这是我们项目保利东郡的所在地（激光笔指示）， 这 也个 是整个 D CBD 和朝阳公园区域最后一块成规模开 发的住宅用地，是东扩计划公布后，唯一拍卖的居住用地， 也是 保利地产在北方区域打造的第一个郡府官邸系列产品， 高端 的 项目必定占有稀缺资源。

　保利东郡位于朝阳公园生活区，距离亚洲第一大城市公园朝阳公园仅 1 公里，紧邻姚家园路及朝阳北路，西临东四环，南靠建设中的轻轨 6 号线，西距东扩后的 CBD 中央商务区仅一路之隔（四环），北临燕莎商圈、第二使馆区不足 2 公里；东至 第一国门的机场 高速路只需 5 5 分钟车程，地理位置极其优越，另外 CBD 东扩区域内将会引入地下立体交通网络，核心区还将建 17 号线地铁，再加上规划中新增 1 号线快线、18 号线、R4 线等 3 条轨道线，以及正在建设的地铁 6 号线，在 CBD 内将形成“四横四纵”轨道交通网络。

　而 届时，我们项目 及其 周边 大量的 交通 将由轨道承载，路面交通情况 将 有飞跃性的改善。优越的地理位置，极尽便利的交通，共同缔造北京 CBD 大都会生活圈，地缘价值不可估量。

　（项目总述）

　您可以看一下在我们的区域沙盘上有 4 大商圈，下面我为您逐一介绍一下。

　位于项目西侧的是北京中央商务区，众所周知，北京提出了发展成为世界城市的宏伟目标，而 CBD 是带动一个城市发展的最重要引擎，从纽约的曼哈顿、东京新宿、上海陆家嘴到北京国贸，无一例外。现在北京 CBD 是吸引国内投资的财富聚集地，而未来“世界城市”的新北京，必将吸引整个世界的财富流入，现在国家每年流入的热钱大多数都聚集到这里，便反应了北京大步迈向世界城市的趋势。

　而现在 CBD 的房价只反映了中国的价格，未来必将与世界接轨， CBD 的 房产价值必将不断攀升。

　（ 世界城市的 CBD ）

　本项目地处 CBD 东扩区核心位置， 2009 年正式启动的 CBD 东扩方案，北到朝阳北路，南到通惠河北路，西到东三环，东到东四环，总面积 3.99 平方公里。政府将会投资 150亿元，吸引 1000 亿元的资金流动，带动 14 万人口的就业，在未来的 5——8 年里会建设完成总部经济、国际金融以及高端商务等产业。而在 整个 CBD 区域里住宅 的供应仅占 % 25% （仅有 有 0 8000 ）

　套的住宅供应量）。整个 CBD 东扩方案的设计是由美国 SOM 公司设计，主要以“人文、低碳、交通、绿色”为 4 大主题。东扩让北京价值从中国级别走向世界级别，未来房价必将与纽约、伦敦、东京房价看齐。

　从区域发展的角度可以说，未来无限看好，可以说0 30 万一平米的 CBD 豪宅，下一站就 会 在 这里！

　（ CBD 东扩）

　项目北侧是朝阳公园高尚人居板块。距离亚洲最大城市中央公园朝阳公园仅 1 公里。朝阳公园有着亚洲第一绿 肺的美誉，占地 300 平米，水面面积达到了 67 公顷，是城市中心区的天然氧吧区，就像纽约的“中央公园”，周边豪宅环绕，围绕着朝阳公园附近已建成的高端公寓项目，如棕榈泉，公园大道等，包括朝阳公园西门更是北京最早的一批外销房项目，此地段已成为了社会各界精英人士置业的首选之地，现已形成北京有口皆碑的富人区。而本项目不仅依托于亚洲最大的朝阳公园，周边更是汇聚了其它五大公园、团结湖公园（12.3万平方米）、咫尺可享的红领巾公园（39 万平方米）、以及未来 CBD 东扩区即将新建的门户公园、文化公园、家庭公园， 合计 0 400 万平米 的的中央公园群，全世界决无仅有！

　（中央公园群）

　中央公园旁边的房子的保值升值性也是其它房产无法比拟的，就算是百年不遇的 08 年金融危机，纽约中央公园周边的房价却逆势上涨了 15.6%。而现在的通货膨胀是非常严重的，1 月份 CPI 上涨了 4.9%，全年预计要到 5％－6％，PPI 上涨了 6.6%，油价也是不断攀升，可以说寻找一个为我们的财富保值增值的方法是当务之急。我们的项目正好是公园地产，并且是六园环抱，足以抵抗通货的影响。

　（公园地产，保值增值）

　距离项目北侧仅 2 公里的是北京最为国际化的区域，燕莎商圈，这是北京外籍人士、外企及五星级酒店最密集的一个区域，包括美国的全资酒店威斯丁、希尔顿等，同时第三使

　馆区也聚集于此，如美国、加拿大等发达国家的大使馆。

　距离项目西侧 3 公里的是北京的朝外商圈，也是北京最早的一个涉外商圈，目前已建成了三里屯 VILLG 太古广场、三里屯 SOHO 等地标性建筑物，而最具影响力的工体酒吧一条街，则是北京的夜生活及娱乐的中心！

　可以说我们这个项目完美的为您呈现了“入则宁静，出则繁华”的意境！

　四、项目说辞

　您现在看到的是我们项目沙盘，上北下南，左西右东，与实际方位一致 （项目四至）

　我们项目 在北京豪宅市场中 有着区别于其它项目的三大唯一性！一 是 整个 CBD 区域内唯一 一个纯粹大宅项目，二 是唯一一个 座拥 0 400 万平米 6 6 大公园 环抱 的项目，三 是唯一一个将博大精深的中国文化融入 产品设计的 项目。

　项目占地 4.7 万平方米，总建面 17.2 万平方米，其中地上建面 12.9 万平米，是中等规模、配套完善的项目。容积率为 2.8，绿化面积达到了 1.48 万平米，绿化率 32%，相对于市区其它项目容积率在 5-8 左右的项目来说，保利东郡绝对是是城市核心区的低密度住宅。从项目的整体规划上来说，2、4、6、7、8 号楼为不高于 18 层的住宅官邸，标准层高 3.1米，共计 336 户。1、3、5、9、10 号楼为公建加商业。

　（规划指标）

　项目的外立面设计为新古典手法，采用黄色系全石材加铝板设计，融合中式文化符号的ARTDECO 风格，符合当今豪宅设计的流行趋势，像棕榈泉、泛海等都是 ARTDECO 的典型代表。在建筑中我们巧妙的融入东方神韵，形成中西合璧、东情西韵的特色，凸显楼座的高贵和典雅。同时在建筑上采用 3 段式设计，首层为沉稳大气的底座设计，中层为丰富的石材线条装饰，顶层为逐层退缩的结构轮廓，并设计成“回”字形装饰，打造大气并有品质感的外立面效果，彰显主人的尊贵和成就感。您可以看到， 这种设计与银泰中心顶层“回字形”的设计有着异曲同工之妙。

　（建筑设计）

　项目的户型只有 165、190、285、315 平米的四种（165 平 136 套、190 平 46 套、285平 41 套、315 平 113 套），没有小户型，保证了社区的纯粹性，这在整个东部片区是绝无仅有的存在，大大地提升了整个社区的居住品质。在设计方面上有三大特色：大面宽、多赠送、全成品。大面宽是指我们的户型是 CBD 区域唯一的超奢侈面宽，大户型南向面宽 16.6米，小户型南向面宽 12.6 米，为您提供了别墅级的舒适尺度；多赠送是指我们的户型是 CBD区域唯一的大面积赠送，每种户型均有 10%——15%的赠送面积，让您享有更多的生活空间。全成品是保利高端住宅的最大特色，我们的项目为精装全成品交房，精装标准为 5000 元/

　平米。根据您的需要，还可选取不同档次的家装配饰，真正做到“拎包入住”的奢侈享受。产品的室内设计师是国际著名室内设计大师梁景华先生，他擅长于将中国元素应用到前沿设计中，是全球 50 名最具代表的设计师之一。曾获得多达五十多个国际奖项（其代表作主要有：中东约旦国家元首酒店、北京西苑饭店、香港富丽华酒店、深圳聚豪会高尔夫球会会所、上海海湾会会所等）他的设计风格内敛、大气、注重高舒适度，满足高端人士追求品质与品味的需求。梁景华先生为本项目的设计相信会给您的生活带来更大的舒适性及品质感。

　（户型设计）

　在这里特别介绍下我们的园林设计，它是 CBD 区域内唯一运用中国文化意念及造园手法而创造出的一座现代中国的深宅大院，设计灵感取自新苏州博物馆，（新苏州博物馆是贝聿铭的“封山之作”，被贝老视为“最亲爱的小女儿”，成为苏州继承与创新、传统与现代完美融合的典范和标志性建筑。）而 我们项目与 新苏州博物馆一样， 不仅 突破了中国传统造园手法，并传承移景、取景、借景的中国园林理念， 打 造 一座 CBD 大宅中 现代拙政园。它采取前庭后院布局，前庭讲究轴线对称，后院空间形态自由，在地块中部利用假山在园内作部分围合，形态蜿蜒取意山龙，同时在地块北部挖方作湖，引入一条水龙。山龙之稳健与水龙之灵动围绕中间的绿岛两相呼应，形成“双龙戏珠”的山水之势，为我们的业主提供了“曲径通幽处，禅房花木深 ”的美好意境。

　（园林设计）

　整个社区均采用“人车分流”模式，在项目的北侧、西北侧和东侧各有车行出入口，您可以选择最方便的出入口通行。项目总共有 796 个车位，地下车位有 776 个。住宅用地南北两侧及西侧各设置小区人行出入口，通过小区主要景观道路与楼间入户道路连通，为业主创造最好的步行环境和生活空间。

　（人车出行）

　项目的会所将采用和院式布局，在为我们的业主提供尊贵服务的同时，更增添了会所的私密性，会所里将配备游泳池，健身房，室内羽毛球、篮球场等，让我们的业主足不出户的同时也能感受到高端而有品质的会所服务。

　（会所配套）

　可以说，本项目作为保利地产 “郡府官邸”级别的最高端系豪宅产品，开发商倾注了非常多的心血，保利地产实力十分雄厚，是国企地产头筹，全国地产第二，18 年，31 城，开发了一百多项目，在北京 7 年，开发了十多个项目，布局京城四方。

　只有红色背景的保。

　利，才有实力拿此稀缺地段，同时雄厚的实力，也保证了项目的品质。

　（开发商品牌）

　所以选择保利东郡，无论是自住还是投资，都将会是您最明智的选择。

　五 、政策 说辞

　可能现在出手买房，您会因为“限购令”而持观望态度，寄希望于房价下跌。但是你想想真的会这样么，国家的调控政策向来都是以保证房价合理增长为目标的，所以说这次的限购令不会是地产危机，尤其是豪宅产品。如果说存在危机，那么也是机会比较多：第一，因为以往的经验表明，楼市调控会造成暂时的房价停滞，正好是价格低点，此刻出手是绝对的低价入市，跟 08 年一样，过不了多久，这价格就会回涨。第二，限购正好限制了很多人购买资格，正好是您入市的好时机，凭借这种优势，可以选到自己称心的房子。第三，限购不正是说明了当今社会对于房产的需求还是非常旺盛么？所以房产在中国肯定是供不应求的，如果你现在不抓住机遇，哪天限购取消了，需求的井喷肯定会造成价格飞涨，那时后悔就来不及了，很多人前几年一直苦等的教训是绝对惨痛的。

　（限购令）

　 如果客户对一下几个高端消费场所有兴趣，可这样回答：

　蓝色港湾 ：位于朝阳公园北侧，建筑面积 15 万平方米，是集购物、娱乐、休闲、旅游，文化于一身的一站式体验消费场所。涵盖了包括 Giamma Italian showroom、ZARA、Ochirly、GUESS 等 1000 余个知名品牌 600 多家零售名店，30 多家餐饮美食，20 多家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG 精品超市等。蓝色港湾引领国际时尚潮流，倾心打造风靡全球的“Lifestyle Shopping Center”商业理念，打造高端人群的购物天堂与娱乐消费欢聚空间。

　朝阳大悦城 ：规划总建筑面积超过 40 万平方米，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体，规划引进主力店、次主力店、特色店等各类商户 400 余家，金钱豹、金鼎轩、西提牛排、蕉叶等多家著名餐厅在此汇聚；堪称北京市场极具地标性与文化性的超大型、一站式休闲购物中心。

　新光天地：坐落于大望路的新光天地建筑面积 18 万平方米，经成为京城时尚的新地标。其主要经营来自欧美等国家的世界顶级名品，如 CHANEL、GUCCI、PRADA、COACH、ADIDAS 等国际顶级品牌旗舰店在此汇集，最大限度满足高端人士的购物需求。

　万达广场 ：总建筑面积 48 万平方米，聚合涉外连锁商业中心、国际商务港、国际精品商城、白金五星级酒店、国级标准顶级写字楼、特色商业街区于一身，实属 CBD 核心区钻石级商务聚合体。国白金级五星级索菲特大酒店、沃尔玛、时代华纳、大食代等国际商业巨子均在此汇聚，满足您的各种消费需求。

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