亦庄X87R1、X91R1地块项目前期顾问公司及销售代理公司招标文件技术标准,-,副本

　亦庄 X87 7 R1 、X X 911 R1 地块

　 项目前期顾问 公司 及销售代理公司

　招标文件

　技术标准

　招标人：北京方兴亦城置业有限公司

　第一章

　项目概况及 招标范围

　一 、 项目概况

　1、X87R1 宗地具体四至范围是：东至四海路，南至兴海一街，西至X87U1 规划市政用地（北）、三海子东路东侧 X87G1 规划绿地（南），北

　至 X87U1 规划市政用地（西）、兴海路（东）。

　规划指标如下：

　拟规划建设用地使用性质：二类居住用地 ； 总建设用地面积：81969.1 平方米； 容积率：≤2.2； 建筑密度：≤30%； 建筑控制规模：地上控制规模≤180332.02 平方米； 建筑控制高度：≤60 米； 绿地率：≥30%； 配建公共租赁房建筑面积不少于：55000 平方米。

　2、X91R1 宗地具体四至范围是：东至四海路，南至 X91U1 规划市政用地（西）、兴海二街北侧 X91G2 规划绿地（东），西至三海子东路东侧X91G1 规划绿地（北）、X91U1 规划市政用地（南），北至兴海一街。

　规划指标如下：

　拟规划建设用地使用性质：二类居住用地 ； 总建设用地面积：77380.7 平方米； 容积率：≤2.5； 建筑密度：≤30%； 建筑控制规模：地上控制规模≤193451.75 平方米； 建筑控制高度：≤60 米（局部可至 80 米）； 绿地率：≥30%； 配建公共租赁房建筑面积不少于：58000 平方米。

　3、招标人将提供项目初步规划指标文件一份。

　二 、 招标内容

　(一)项目定位策划、顾问服务，包括但不限于：

　1、 市场研究与整体规划定位； 2、 市场定位与产品设计建议； 3、 发展战略与经济评价； 4、 规划设计方案跟进与配合。

　（二）

　销售代理公司主要工作内容应包括但不限于：

　1 、制定项目的营销方案； 2 、制定项目推广策略； 3 、制定项目入市及开盘策略、方式； 4 、制定项目销售进度计划； 5 、针对销售症结，提出解决方案； 6 、制定项目营销组织管理构架、人员配置及销售流程； 7、 协助开发商在销售阶段完成楼书、DM 单页、沙盘制作等宣传工作； 8 、全程指导、协助客户与银行办理按揭手续，协助开发商催收购房客户应缴的各项费用； 9 、协助开发商办理合同登记及备案、“预售许可证”、“房屋产权证（含国土使用权）”、过户、交房入住等手续。

　第二章

　项目前期顾问工作任务书

　一、 方案部分

　说明：投标人在亦庄项目现有规划指标前提下，应提出对本项目具有重要价值的可突破规划指标的要点，并在此前提下完成投标内容。

　1、 项目市场分析 （1）

　当地宏观背景分析 a) 当地总体经济与区域经济 b) 当地总体规划与区域规划 c) 城市总体规划的空间结构及交通规划对本区域的影响 d) 当地总体房地产市场与区域房地产市场 （2）

　竞争分析 a) 类似竞争板块对比分析（价值定位、产品类型、客户群、

　购买驱动因素、成熟度）

　b) 本区域竞争价值点（区域内竞争项目分析、开发商资源及经验、初步开发方向、开发进度）

　（3）

　类似项目开发案例借鉴 a) 开发模式 b) 规划模式（指标分配、功能构成及布局）

　c) 产品模式（产品组合及演变模式）

　d) 客户构成 e) 成功项目关键驱动因素 f) 借鉴点 （4）

　项目条件与地块解析 a) 项目区位及区域概况 b) 地形地貌、对外交通、项目规模 c) 项目资源分析 d) 区域发展的机会与面临的问题 e) 项目规划条件突破建议 2、 项目定位及发展战略 （1）

　项目整体定位 a) 市场定位 b) 形象定位 c) 客户定位 d) 产品定位(产品类型、建筑风格、主力户型、户型配比、功能布局) e) 价格定位建议（价格制定依据、总体价格策略、项目单价建议、项目总价建议）

　f) 开发商品牌价值在本项目的定义与推广

　（2）

　产品要点建议 a) 当地现有同类物业类型创新点分析 b) 整体规划布局建议 c) 道路设计、交通组织要点建议 d) 整体建筑设计风格及外立面建议 e) 区隔要点建议 f) 产品科技引入、智能化建议 （3）

　园林景观要点建议 a) 整体园林景观风格建议 b) 园林景观布局建议 （4）

　配套设施要点建议 a) 会所、配套开发建议 b) 共享空间建议 c) 车位比、停车位建议 （5）

　项目发展战略 a) 总体发展战略 b) 分期开发策略（开发节奏、开发顺序）

　c) 项目营销推广策略 3、 基于以上开发模式的经济评价 （1）

　经济分析 a) 阶段成本分析 b) 阶段效益分析 c) 阶段的资金平衡与运作 （2）

　财务经济测算 a) 项目开发经营策略及投资估算 b) 项目开发经营策略

　c) 项目投资估算 d) 项目实施进度安排 e) 项目投资与筹资计划 （3）

　项目开发经营状况分析 a) 项目销售计划 b) 项目销售收入估算 c) 项目经营成本估算 d) 项目利润估算 e) 项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率 f) 项目盈亏平衡分析 g) 项目开发经营主要风险及对策分析 二、设计跟进与配合部分

　投标人需跟进及配合招标项目的设计方案工作，对本项目后续工作的服务具有延续性。

　第三章

　销售代理公司任务书

　一 、 市场及政策分析 部分

　1、房地产市场状况分析

　2、政策分析 3、竞争项目分析 二 、 项目定位建议 部分

　1、市场定位

　2、客群定位 3、形象定位 4、产品卖点分析（突出卖点、亮点）

　5、项目命名建议 6、价格定位

　三 、 全程策划推广实施方案 部分

　1、整体思路 包括但不限于企业、项目价值提炼、核心主张、推广总调性、客群描述、案名、组团名及 LOGO、Slogan 创意等； 2、企业形象推广方案 包括形象包装、企业品牌树立和推广、媒体组合等；

　3、项目第一阶段产品推广方案

　1）

　推广策略：包括整合包装、项目品牌树立和推广、媒体组合等；

　2）

　展示策略：现场包装、示范区展示、物料展示等； 3）

　活动策略：包括产品说明会、外地推介会以及其他 SP 活动和 PR活动等。

　四 、 销售代理方案 部分

　1、项目销售总体策略 2、项目入市时机选择 3、项目销售分期控制 4、项目价格定位及走势策略 5、第一阶段产品销售策略 6、团队强化与激励措施 7、客户的积累与培养 8、营销策略的动态调整与完善 五 、 合理化建议 部分

　投标方认为有必要提出的其它方面的策划、方案或建议。

　第 四 章

　投标文件及格式

　一、投标函部分

　二、资格审查部分

　三、商务部分

　四、技术部分

　1、策划方案及建议； 2、设计方案跟进配合的承诺与计划； 3、产品销售代理方案及建议； 4、方案跟进配合的承诺与计划；

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