【半年报】2021年扬州半年报

　【半年报】2021 年扬州半年报

　资讯速递

　 ▶ ▶ 2021 年上半年，银行房贷利率小范围波动，二手房贷款周期拉长；交通与教育配套逐步落地，交通框架全面拉开

　▶ ▶ 【信贷政策】扬州多家银行利率上涨

　 ●LPR 已经连续 12 个月保持不变，扬州房贷利率有小范围波动，上涨约 5 个基点，目前平均水平为，首套房 5.05%，二套房5.3%，利率报价略高的有兴业银行、中信银行，首套房利率分别为 5.45%、5.5%，工作人员透露，上调原因与额度管控有关；

　▶ ▶ 【城建规划】交通和教育全面拉开

　 ●3 月中旬，邗江区公布了 2021 年民生项目中小学及幼儿园建设项目，2021 年，位于邗江区的市机关第三幼儿园绿杨园将提档升级，杨庙镇中心幼儿园异地新建，GZ230 地块幼儿园将建设，维扬中学进行改扩建；

　●扬州江都区 4 月住建局公布了《江都区住房保障及城乡统筹“十四五”发展规划》（征求意见稿），98 个重大项目出炉，总投资额超 500 亿，列表中显示，华山路、黄海路将进行快速化改造。空港新城影视基地 2023 年建成，打造数字文创产业园，文体旅蓬勃发展。关注居民健康事业，进一步推进医疗项目建设。启动大涵河生态修复，城北迎来城市湿地公园。城北教育集中区、南部教育集中区等一大批教育项目，启动建设时间全部曝光；

　 ●5 月邗江区教育局、蒋王街道办事处，和邗江区实验学校签约，合作共建邗江区实验学校蒋王分校，根据协议，邗江区实验学校蒋王分校，由邗江区实验学校组建管理团队，派出一线教师，对蒋王分校实施一体化教育教学管理；

　 ●5 月扬州召开沪渝蓉（北沿江）高铁扬州段工作推进会，沪渝蓉（北沿江）高铁作为连接长三角与成渝经济区的主干通道，是推进长三角一体化、打造轨道上的江苏的重要交通项目，是国家高铁网的重要组成部分，具有十分重大的意义

　市场总结：

　▶ ▶ 土怕持续火热，住宅市场“维稳”，单盘分化严重，狭义库存低位运行

　▶ ▶ 【土地市场】土地供应加快，主城区土地市场依旧火热，高溢价成交

　 ●供应：二季度开始政府加快土地供应，上半年全市供应 60 宗地，总建 336 万方，其中主城区 182 万方，全市的供应高地；

　 ●成交：上半年全市涉宅土地成交 51 宗，其中主城邗江区和广陵区地块高溢价成交，郊县低溢价成交；

　▶ ▶ 【商品房市场】供需相对平衡，价格结构性上涨，库存低位运行

　 ●住宅市场：

　 2021 年上半年供需处于历年上半年高位，供需相对平衡，同比涨幅明显（20 年上半年疫情影响），成交价格结构性上涨。

　 住宅市场狭义库存依旧低位运行，143 万方，去化周期仅 6.3 个月；

　 从单盘情况来看，2021 年前十的门槛有所提升，均为全市高性价比项目，其中改善盘增多，单价 18000 以上的楼盘占一半；

　 ●别墅市场：

　 2021 年上半年别墅市场供销维持在常态，单盘的集中度较高，主要来自西区中信泰富锦园项目；

　 ●商办市场：

　商办市场相对封闭，上半年供销持续低位，成交量基本与去年同期持平，受办公成交占比高的影响，成交价格有所下滑；

　 商办库存高企，去化周期较长

　 土地市场

　 土地市场——供销情况：

　▶ ▶ 上半年扬州加快土地供应，主城区依旧是供地的主要区域，江都无供应

　▶ ▶ 2021 年上半年全市供应 60 宗地块，其中广陵区和邗江区为主要的供地区域，共供地 30 宗，地块总建 181.68 万方，挂牌总金额 93.64 亿元，挂牌楼面地价 5157 元/㎡；

　土地市场——供应明细（涉宅）：

　广陵区是市区的主要供地区域，其中多幅城市热点地块，各大房企关注度较高

　 土地市场——成交明细（涉宅）：

　主城区土拍高热，多幅地块触顶摇号，诞生 9 幅万元以上地块

　 土地市场——小结：

　▶ 政府调整供地节奏，土地成交超往年，主城区土拍热度依旧，地价稳定在高位。

　 住宅市场

　 住宅市场——供销情况分析：

　▶ 供应：2021 年上半年，因新项目入市，拉高上半年供应量，供应量处于近几年高位，供应量 133 万方，环比上涨 43%； ▶ 销售：春节后市场以“稳”为主，因去年疫情的影响，环比答复上涨，成交 140 万方，环比涨幅达 90%； ▶ 价格：受高价项目入市的影响，上半年商品住宅成交均价上涨明显，涨至 16538 元/㎡，环比小幅上涨 2%。

　住宅市场——区域供销情况：

　▶ 供应：西区和东区是 2021 年上半年主要的供应区域，东区供应 59 万方，其次是西区 36 万方； ▶ 成交：受供应以及区域成熟度的影响，东区和西区成交相当，分别成交 57 万方和 55 万方，南区因项目少、价格实现度高，供销低位；

　▶ 价格：西区为市区价格的第一梯队，上半年以 17414 元/㎡领跑市区，东区因高价项目备案，价格位列第二，南区仍为市区的价格洼地。

　住宅市场——存量及去化周期：

　 ▶ 6 月底扬州市区住宅市场存量 143 万方，6 个月去化周期 6.3 个月，东区因近期新盘入市较多，库存量有所抬升，涨至 60 万方，去化周期 6.9 个月，竞争环境相对激烈，但整体市场狭义库存处于低位运行。

　住宅市场——排行榜：

　住宅市场——开盘监测：二季度供应放缓，上半年新盘项目增多，14 个新盘入市，仅剩京华城板块 2 个项目摇号，去化率处于低位

　 别墅市场

　 别墅市场——供销情况分析：

　▶ 供应：2021 年上半年别墅市场供应低位，供应 3.6 万方，同比去年小幅上涨 21%；

　▶ 销售：成交量回归常态，成交 7.7 万方，同比去年上涨 126%； ▶ 价格：上半年受个别单盘的影响，别墅均价 19627/㎡，价格小幅下滑。

　别墅市场——区域供销情况：

　▶ 2021 年上半年受别墅市场供应的影响，供销主要来自西区中信泰富锦园项目。

　别墅市场—存量及去化周期：

　 ▶ 截止 6 月底，扬州市区别墅市场存量 24 万方，主要集中在北区和南区，其中北区别墅库存 13.1 万方，占比 55%，去化周期24 个月，受别墅市场流速慢的影响，除东区和西区，其他区域别墅去化周期都较长。

　 别墅市场——排行榜：

　商品住宅市场——精品楼盘赏析：中海左岸，中海 19 年 10 月竞得地块，项目位于 328 国道以北，紧靠国道，偏离东南新城核心区域，项目 2020 年 6 月首开以来，因价格优势明显，加上区域高价项目入市，凸显本案价格优势，21 年流速较快，2021 年上半年销售 867 套。面积 10.14 万方，小高精装折后 15500 元/㎡，洋房精装折后价格 16500 元/㎡

　商办市场

　 商办市场——供销情况分析：

　▶ 2021 年上半年商办供应量有所上涨但仍处于低位，成交量维稳，成交 4.1 万方，环比小幅上涨 10%，受结构性影响，价格下滑 28%；

　商办市场——区域供销情况：

　▶ 供应：上半年商办供应主要来自西区，3.5 万方，主要是西区佳源玖珑湾项目，其次是东区和老城区； ▶ 成交：成交主要来自东区、西区，除老城区外，南区成交低位，仅 0.3 万方； ▶ 价格：东区以 15972 元/平领跑全市，西区以 11004 元/平位居第二；

　 商办市场——存量及去化周期：

　▶ 截止 6 月底，扬州市区商办狭义存量 188 万方，库存量高位运行，其中西区库存量占比最大，89 万方，占比 47%，从去化周期来看，各区域去化周期均在 10 年以上，库存量较大。

　商办市场——存量及去化周期：

　▶ 截止 6 月底，扬州市区商办狭义存量 188 万方，库存量高位运行，其中西区库存量占比最大，89 万方，占比 47%，从去化周期来看，各区域去化周期均在 10 年以上，库存量较大。

　商品房市场——小结：

　▶ 上半年供需平稳，新盘增多，客户观望情绪渐浓，成交维稳；下半年随着高地价新项目陆续入市，市场分化更加明显，竞争加剧。

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