物业管理方案制定和控制

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　1.目的：

　扩大公司业务范围，在投标或承接新物业项目中制定管理方案，体现开发商和产权人（单位）的要求，促进管理合同的签定。

　2.适用范围：

　 适用于公司新投标或承接拳物业项目的管理。

　3.引用文件：

　3.1 质量手册第 4.2 章 3.2ISO9002 标准第 4.2 章 4.职责：

　4.1 在公司总经理或副总经理的主持下成立了物业项目的策划小组。

　4.2 策划小组对新物业项目管理进行可行性分析。

　4.3 策划小组制订物业管理方案。

　5.工作程序：

　5.1 策划小组的建立。

　5.1.1 策划小组由公司总经理或副总经理牵头负责。

　5.1.2 公司各部门负责人为策划小组的成员。

　5.1.3 经营管理部负责组织、策划的具体工作。

　5.2 物业的考察：

　5.2.1 策划人员到现场了解物业的现状及周界环境，特别对物业的施工质量重点检查。

　5.2.2 策划人员走访开发商，弄清物业的设计、配置、内外装修程度，附近的配套服务设置等情况，并索要施工图纸、物业平面图及其它必要材料。

　5.2.3 策划人员拜访产权人（单位），征询他们的要求,建议特别是

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　物业的施工质量、今后的服务项目和服务程度等。

　5.2.4经营管理部根据物业管理委托合同及物业的特点来编制管理方案。

　5.3 管理方案的制定：

　5.3.1 策划人员根据本章 5.2 考察到的情况，结合政府有关法规和本公司现有物业管理方案，编制该物业管理方案的草案。

　5.3.2 管理方案内容：

　a 物业概况 b 物业管理的机构设置及职责 c 物业管理的近远期目标 d 物业管理日常服务项目设置及服务程度 e 物业管理服务项目收费标准依据 f 物业配套设施的管理办法 g 物业管理收支预算 h 物业管理质量的评定方法 i 纠正和预防物业管理发生的问题的措施 5.3.3 物业管理方案草案制定后要经总经理和副总经理审批。

　5.3.4 策划人员根据总经理或副总经理对草案审批的内容修改草案，直至定案。

　5.3.5 定案后的物业管理方案须经总经理批准后方可生效。

　5.4 物业管理方案发放控制 5.4.1 管理方案经本章 5.3.5 程序后，可提供给开发商和产权人（单位）作为投标书。开发商和产权人（单位）与公司正式签定物业管理合同后,管理方案由综合办公室发放到各部门和新成立的物业管理机构。

　5.5 物业管理方案的修改:

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　5.5.1开发商或产权人(单位)对物业管理服务提出新的要求或出现其他新的情况时,经公司总经理或副总经理同意后,由经营管理部负责对管理方案进行修改。

　5.5.2 修改后的管理方案,由总经理或副总经理批准后方有效。

　5.5.3批准后的方案,由经营管理部转交综合办公室,由综合办公室发放,收回已废除的方案。

　5.6本质量体系文件针对思源小区而设计,不另编制物业管理方案,当合同提出新的要求时,按上述程序进行策划。

　6.支持性文件与质量记录: 6.１《物业管理方案》

　无固定格式 6.２《程序文件的控制》EJ-QP6.1

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